Nem szeretne személyes találkozót? Tanácsadásunk már online is elérhető! Tudnivalók

Albérlet vagy mamahotel – a legtöbb magyar fiatal gyakorlatilag e két opció közül választhat, hiszen a saját lakás árát évtizedek alatt tudnák csak megkeresni. Magyarországon is kialakult a bérlői generáció, KSH adatai szerint a 35 év alattiak csaknem harmada albérletben lakik, a saját lakással rendelkezők vannak a legkevesebben ebben a korosztályban.

Magyarországon más európai országokhoz képest az albérlet hagyományosan átmeneti megoldásként él a köztudatban. A legtöbben már viszonylag korán öröklakásban gondolkodnak, és legalább már a házasság idején szeretnének saját otthonba költözni. Erre azonban a növekvő ingatlanárak miatt egyre kevesebb fiatalnak van esélye.

Budapesten 500-700, a vidéki városokban 3-400 ezer forint között mozognak jelenleg a négyzetméterárak, egy újépítésű lakás esetén akár az átlagár másfélszeres is lehet, a fővárosban például 885 ezer forint/négyzetméter volt októberben az új lakások átlagára.

Ilyen lakásárak mellett, ha mondjuk egy szerencsés fiatal minden hónapban 20 ezer forintot félre tud tenni lakásra, akkor is 92 évbe telne, mire összegyűjt 22 millió forintot, ami nagyjából egy átlagos, régi építésű, 45 m2-es budapesti lakás ára – persze ebben a számításban nincs benne az infláció, azzal együtt számítva valószínűleg ennyi idő sem lenne elég a lakásravaló megkeresésére.

Az önrész is nehezen lesz meg

A lakáshitel ugyan segíthet a saját otthon megszerzésében, azonban már az önrész előteremtése is gondot okozhat. A jogszabályi előírás szerint az ingatlanfedezet forgalmi értékének legfeljebb a 80 százaléka vehető fel hitelként, tehát minimum 20 százalék saját erő szükséges a hitelfelvételhez. Így például egy 28 millió forintos, budapesti garzonlakás megvételéhez is 5,6 millió forint önerőre van szükség, ami ismét több éves spórolást igényel, ráadásul a lakások drágulása miatt (amely évi 10 százalék felett volt az elmúlt időszakban) időközben a szükséges önrész is jelentősen drágulhat.

Ilyen körülmények között nem csoda, hogy kialakulóban van a bérlői generáció Magyarországon: a KSH adatai szerint 2000-ben még csak a 35 év alattiak 10 százaléka, tizenöt évvel később pedig már a 30 százaléka lakott albérletben. Arról, hogy az azóta eltelt években hogyan alakult az albérletben élők aránya a korosztályon belül, még nem közölt adatokat a statisztikai hivatal. Azt feltételezhetjük, hogy az arányuk tovább növekedett, hiszen az össznépességen belül is emelkedik az albérletben élők aránya. Az összes háztartás arányában egyébként az albérletek még mindig viszonylag ritkák, 2017-ben a háztartások 85,2 százaléka volt saját tulajdonú ingatlanban. A 19-35 éves korosztálynak azonban 30 százaléka albérletben él, jól mutatva, mennyire generációs jelenségről van szó.

Csapdává válhat az albérlet

És hogy hol él a 35 év alattiak fennmaradó 70 százaléka? Jelentős részük még a szüleinél. A K&H ifjúsági indexe szerint a 19-29 év közötti fiatalok 44 százaléka a szüleivel él, saját lakással pedig csak 21 százalék rendelkezik, 27 százalékuk pedig albérletben lakik. A szüleikkel élő fiatalok nagy része egyértelműen kényszerből nem költözik el, a K&H kutatásán 62 százalék válaszolta azt, hogy csak azért élnek még a mamahotelben, mert nincs pénzük saját lakásra. Ennél is aggasztóbb, hogy 53 százalékuk nem tudja, mikor lesz lehetősége a kiköltözésre.

Az albérlet persze egyáltalán nem ördögtől való dolog, főleg ha az oktatási vagy munkaerőpiaci mobilitást szolgálja. A probléma akkor adódik, ha a fiatal anyagi értelemben csapdába esik az eredetileg ideiglenes megoldásnak szánt albérletben. Ez az elmúlt években, a bérleti díjak rohamos emelkedésének köszönhetően számos pályakezdő járt így.

Budapesten ma 149 ezer forint egy átlagos albérlet havidíja, vagyis (a fővárosi átlagbérrel számolva) ha valaki egyedül bérel lakást, a lakbér máris elviszi a fizetés több mint felét.

Nem ritka, hogy egy nagyvárosba, munka miatt albérletbe költöző fiatal ma már az eredeti lakbér dupláját fizeti, miközben a fizetése alig emelkedett. Ilyen csapdahelyzetből van, aki csak úgy tud menekülni, hogy akár 30-as éveiben visszaköltözik a szüleihez, és megpróbál újra spórolni saját lakásra.

A lehetőségek: CSOK, szülői segítség, befektetés

A fiatal párok lakáshelyzetén hivatott enyhíteni a CSOK, ez azonban csak az esetek kis részében jelent valódi megoldást. A pénzintézetek jelentős részében csak gyermekes szülőktől fogadják el önrészként a CSOK-ot, akiknek biztos, hogy nem kell majd visszafizetniük az állami pénzt. Emellett a CSOK számos kötelezettséget ró az igénylőkre. 10 évig például a választott lakásban kell élni, és persze „teljesíteni” kell az igényléskor vállalt gyermekszámot. Ha a határidő lejárta előtt nem születik a párnak a vállalt számú gyermeke (egy gyermek esetén 4, két gyermek esetében 8, míg három gyermeknél 10 év a határidő), az állami támogatást kamatostul vissza kell fizetni.

Összességében egy fiatalnak kevés opciója marad a saját lakás megszerzésére. A legnagyobb eséllyel ma azoknak jöhet össze a saját lakás, akiknek a szülei megveszik azt saját megtakarításukból, vagy biztosítják a lakáshitelhez szükséges önrészt. Ha a jövedelmünk mégis elég magas arra, hogy önállóan kezdjük gyűjteni saját lakásra, akkor a legjobb, ha nem készpénzben, hanem valamilyen értékálló, kamatozó befektetésként gyűjtjük az összeget, ez lehet fix hozamú értékpapír vagy akár befektetési célú életbiztosítás is.

A lakásra történő megtakarítás a legtöbb ember számára többéves projekt, így fontos, hogy ez alatt az idő alatt a félretett összeg értékét ne csökkentse az infláció, és akár még kamatozzon is.

Nagyon sokan szeretnének lakást vásárolni, viszont a jelenlegi magyar ingatlanárak mellett egy hatékony megtakarítási forma nélkül ez aligha kivitelezhető. Éppen ezért utánajártunk, hogy a lakástakarékok állami támogatásának megszüntetése után milyen hazai megtakarításokkal lehet lakáscélra gyűjteni, és összehasonlítottuk, melyikkel hány évbe telne összegyűjteni egy lakás árát.

Évek óta óriási a kereslet a lakáspiacon. Miután októberben megszűnt a lakástakarékok után járó állami támogatás, egy igen népszerű formája vált kevésbé vonzóvá a lakáscélú megtakarításoknak. Ebből kifolyólag elgondolkoztunk azon, milyen alternatívák kínálkoznak a helyettesítésére.

Kiszámoltuk, hogy – hitelfelvétel lehetőségét minden esetben elhagyva, a teljes összeget megtakarításból finanszírozva – vajon mennyi ideig tart összegyűjteni egy lakás árát. A lentebb bemutatott példák tehát csak az eszközök összehasonlítását szolgálják.

Mennyibe kerül most egy lakás?

A KSH szerint Budapesten a lakások négyzetméterára jelenleg átlagosan 477 ezer forint. Az összehasonlíthatóság kedvéért minden esetben egy 45 nm-es budapesti lakást vettünk alapul – az előbbi négyzetméterár alapján 22 millió forintos árral számolva. A lakás méreténél abból indultunk ki, hogy ez a méret a legnépszerű az otthont keresők körében. Természetesen más magyar városokban – akár Szegeden, akár Debrecenben vagy Győrben –  az ár eltérő lehet.

Így számoltunk

Minden esetben havi 20 ezer forintos megtakarítással számoltunk, mert az átlag megtakarító ennyit tesz félre, és ez átlagfizetés mellett viszonylag könnyen vállalható.

A kamatkörnyezet tekintetében a jelenlegi helyzetet vettük alapul, ez ugyanakkor a jövőben változhat, ahogyan most sem ugyanaz a helyzet áll fent, mint például 5 vagy 10 éve.

Nem számoltunk az inflációval, valamint az adókkal sem. Az inflációt egységesen kihagytuk a képletből, mert a példánk szempontjából nem lényeges, az arányokon nem módosít. Az adó mértéke pedig az egyes eseteknél eltérhet, valamint hosszú távon bizonytalan és torzítaná az eredményt.

Szimplán készpénzzel nagyon sokáig tartana

Gyakori elgondolás a megtakarításokkal kapcsolatban, hogy a legjobban akkor járunk, ha otthon a malacperselyben gyűjtögetjük a pénzünket, mert ezt tartják a legbiztonságosabb módszernek. De valóban ez a legmegfelelőbb megoldás?

Amennyiben havonta 20 ezer forintot teszünk el, ezzel a módszerrel közel

92 évünkbe telik, mire elérjük a 22 millió forintos megtakarításunkat.

Ez azt jelenti, ha már 20 évesen el is kezdünk megtakarítani, 112 évesek lennénk, mire összegyűlne ez az összeg.

Bár a többi eszköz esetében sem számoltunk az inflációval, annyit azért érdemes itt megemlíteni, hogy 92 év múlva egészen biztosan nem fog annyit érni ez a pénz, mint jelenleg, mivel itt nincs kamat, ami ellensúlyozná az értékcsökkenést.

Megtakarítási számlák: kevés kötöttség, alacsony kamat

A bankoknál indítható megtakarítási számláknál napi kamatjóváírás van, vagyis nem kell lekötni a pénzünket. Bármikor vesszük is ki az addig összegyűjtött megtakarítást, az éves kamat arányos részét megkapjuk (ami után adózni kell, de ezzel most nem számoltunk).

Éppen ezért nem olyan magasak ezek a kamatok, hiszen a bank nem tudhatja, mikor kell visszaadnia az itt elhelyezett összeget, ezért nem használja hosszabb távú, nagyobb haszonnal járó befektetéseihez. Ezt tehát nem is szokták hosszú távú befektetésként használni a megtakarítók, mert – ahogy látni fogjuk – nem nagyon éri meg nekik. Az egyes intézeteknél mindössze 0,01%-tól indulnak a kamatok, igaz az 1,5%-ot is elérhetjük, ha ügyesen választunkEzzel számolva nagyjából 58 évünkbe telne, amíg összegyűjtjük a várt 22 millió forintot.

Bár ez még mindig nagyon soknak tűnik, még így is majdnem fele annyi időt jelent, mintha otthon, a malacperselybe raktuk volna a pénzünket (pedig csak másfél százalék kamatunk volt!).

Lekötött bankbetét

A lekötött betét hasonlóan működik, mint a megtakarítási számla, viszont – ahogy a nevéből is adódik – a megtakarító leköti a pénzét meghatározott időtartamra: a lekötés végéig nem nyúlhatunk a pénzünkhöz, különben a bank nem fizet kamatot.

Éppen e miatt a különbség miatt ennél az opciónál magasabb lehet a kamat, hiszen az előző esettel ellentétben itt a bank számolhat azzal, mikor kell majd visszaadnia a lekötött összeget. Bár intézménytől és konstrukciótól függően itt is 0,01%-tól indul, de akár 2,5%-ot is elérhet (ami még mindig elég alacsony kamat, így inkább rövidebb távú megtakarításra alkalmas, cserébe teljesen kockázatmentes).

Bár „csak” 1%-kal nagyobb kamatot ad a lekötött betét a megtakarítási számlához képest, ugyanakkor 10 évet nyerhetünk vele: itt már 48 év alatt összejön a 22 millió forint.

Az állampapír

Amikor állampapírt vásárlunk, tulajdonképpen egy előre meghatározott időre, előre meghatározott kamatra az államnak adunk kölcsön. A legjobb kamatot az 5 éves Prémium Magyar Állampapír fizeti jelenleg az állampapírok közt, ami nem véletlen: ez már egy középtávú befektetés, hosszabb elköteleződést igényel, viszont a kockázati szintje még mindig alacsony.

Az említett 5 éves állampapír a mindenkori infláció felett jelenleg 1,4%-ot fizet, ami jelen állás szerint 3,8% éves kamatot jelent. Eddig ez az első befektetési formánk, amivel infláció feletti, vagyis reálhozamot értünk el.

1,3%-kal haladja meg a lekötött betétnél alapul vett kamatot, és ezzel újabb közel 10 évet nyerhetünk az előbbi opcióhoz képest: a tervezett 22 millió forintot 40 év alatt tudjuk megtakarítani.

A befektetéssel kombinált életbiztosítás

A következő befektetési lehetőség, aminek utánajártunk: a befektetéssel kombinált életbiztosítás. Ez valójában csak jogilag tekinthető életbiztosításnak, a gyakorlatban sokkal inkább egy megtakarítás.

Ebben az esetben a biztosító az ügyfélre bízza a befektetési portfólió kiválasztását – tehát azt, hogy mibe fektessék a pénzét –, ezzel pedig ő maga dönti el, mekkora kockázatokat szeretne felvállalni a magasabb hozam érdekében, amit viszont nem garantálnak. Ilyenkor különféle összetételű és kockázati szintű értékpapír-csomagokat (főleg befektetési alapokat) választhatunk, amivel valamilyen iparágba, régióba vagy cégcsoportba fektethetjük a pénzünket (az eszközalapok palettája igen széleskörű).

Befektetési alapokba ugyanakkor önállóan, a befektetéssel kombinált életbiztosítás megkötése nélkül is fektethetünk, de ez a megoldás nagyobb hozzáértést igényel. Ezeknél nem a biztosító portfóliómenedzsere állítja össze és kezeli az általunk kiválasztott eszközalapokat, hanem ez a mi feladatunk. Akár életbiztosítást, akár az önállóan összeállított befektetési alapokat választjuk, az éves vagyonarányos költség 1-4% körül is mozoghat.

És akkor térjünk rá a lényegre: hány év alatt tudjuk megtakarítani ezzel az eszközzel a tervezett összeget? Bruttó 7,5% hozamot vettünk alapul – ennél lehet több és lehet kevesebb is –, és 2%-os éves átlagköltséggel számoltunk. Így tehát a nettó hozam 5,5%, ebben az esetben pedig

kicsit több, mint 33 évre lenne szükségünk a 22 millió forint eléréséig.

Kijelenthető tehát, hogy az általunk vizsgált lehetőségek közül – bár ez kockázatosabb és hosszabb távú befektetési lehetőség, mint a többi – ennél érjük el a célt a legrövidebb idő alatt.

A jól megválasztott befektetési lehetőséggel évtizedeket nyerhetünk

A fentebb említett példák természetesen csak az összehasonlítást szolgálják a különböző megtakarítási eszközök tekintetében. Ha valaki más alapterületű lakást vesz, ami adott esetben nem is Budapesten van, akkor az természetesen más lakásárat eredményez. Itt tehát minden tényező változhat az igényeink és lehetőségeink függvényében. A hitelfelvétel lehetőségével egyik esetben sem számoltunk, mert lehetetlenné tenné az összehasonlítást, viszont tudjuk, hogy a legtöbben igénybe veszik egy lakásvásárlás esetében, de ez a példánk szempontjából mindegy is.

Ahogyan láthattuk, az elsőre elhanyagolhatónak látszó különbségek a kamatok tekintetében jelentős eltéréseket produkálhatnak hosszútávon. Egyértelmű, hogy a legkevésbé hatékony készpénzzel gyűjteni: közel 60 évvel tovább tart így elérni a célunk, mint az általunk vizsgált legmagasabb hozamú, még vállalható kockázati kategóriában lévő megoldásnál. Egy jól megválasztott befektetéssel tehát valóban előrébb juthatunk, mintha csak otthon őriznénk a megtakarításainkat.