Nem szeretne személyes találkozót? Tanácsadásunk már online is elérhető! Tudnivalók

Az elmúlt években rohamos tempóban emelkedtek az ingatlanárak, Budapesten különösen, de ugyanez újabban már vidéken is érezhető volt. Emiatt a lakás nagyon jövedelmező befektetésnek tűnt, viszont azt is látjuk, hogy az árnövekedés sem tart örökké, és már érződik a lassulás. Még mindig jó biznisz az ingatlan? Kiszámoltuk, mekkora drágulásra van szükség, hogy továbbra is megérje.

Az MNB friss lakásárindexe szerint az ingatlanpiaci lassulás jelei már 2019-ben érezhetőek voltak: Budapesten 2%-kal estek a lakásárak a negyedik negyedévben. Nem valami sok, de ha azt vesszük, hogy korábban akár 10-30%-ot is drágultak a fővárosi lakások egy év alatt, akkor ez jelentős (még ha negyedéves adatról van is szó). Vidéken nem volt csökkenés, cserébe viszont az ingatlanok ára stagnálni kezdett.

A KSH szerint 2019 első három negyedévének lakáseladási forgalma 10%-kal alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál. A megtorpanás tehát egyértelmű:

KSH, 2019. III. negyedév

Ne feledjük, ez még a koronavírus-világjárvány előtt történt, tehát ebben a 2020-as év még nincs benne. Hivatalos statisztikáink még nincsenek erről az évről, viszont ingatlanosok elmondása szerint 4-5%-os áresés volt Budapesten, amit további 10-20% is követhet – ez persze csak spekuláció, de olyan eshetőség, amivel érdemes számolni.

Mint láthatjuk, a lakásárfolyam sem egy stabil érték, és nem nő folyamatosan a végtelenségig (az albérletben élők örülhetnek is ennek). Mielőtt megnéznénk, hogy mekkora árfolyam-növekedésre van szükség a megfelelő hozamokhoz, nézzük meg, mire volt eddig képes egy ingatlanbefektetés.

Mekkora hozamot termelt az ingatlan az előző 15 évben?

15 év már kellő időtartam ahhoz, hogy jó képet kapjunk az ingatlanok hozamtermelő képességéről. Ebben az időtartamban benne van a 2008-2009-es válság, ami után még estek is az ingatlanárak. De benne van az elmúlt évek gazdasági felívelése is (leszámítva a koronavírus okozta válságot), amihez fogható ingatlanőrület régen nem volt, így olyan időszakot nézhetünk meg, amiben válság és fellendülés is van.

A hozamot úgy számoltuk ki, hogy összevetettük az MNB évenkénti lakásárindexét. Ez egy referenciaszám, ami arra jó, hogy a relatív változást megmutassa, így arra kiváló, hogy százalékosan megkapjuk, mennyi profit vagy veszteség keletkezett volna, ha adott évben megvesszük vagy eladjuk az ingatlant.

Az alábbi ábrán tehát az látható, hogy az előző évhez képest hány százalékkal nőtt vagy csökkent az ingatlanok ára Budapesten, illetve országosan:

forrás: MNB lakásárindex, grafikon: Grantis

Ebből is jól látszik, hogy az ingatlannak 2009 és 2014 között – jó 5 éven keresztül – negatív hozama volt. De szerintem azt is kevesen gondolták volna, hogy 2013-ig jobban megérte vidéken ingatlant venni, mint Budapesten. Utána ez persze megfordult, és jócskán kompenzált az áremelkedés a korábbi áresésért.

De mennyire kompenzált az áremelkedés?

Az átlagból az jön ki, hogy 15 év alatt évi 5%-ot hozott egy vidéki ingatlan, és 7%-ot egy budapesti.

Sok? Kevés? Pont elég? El lehet gondolkodni, hogy ez találkozik-e az elvárásainkkal, vagy kevésnek érezzük. Ezért kell ezt is hosszú távon vizsgálni, és nem szabad egy-egy év hozamából kiindulni. Csábító tud lenni a 15-30%-os hozam, csak a jelek szerint nem fenntartható.

Mekkora árdrágulás szükséges, hogy megérje lakásba fektetni?

És itt meg is válaszoljuk az eredeti kérdést. Most, hogy ismerjük a reális elvárásokat – 5 és 7% közötti éves átlaghozam –, spekulálhatunk, hogy vajon mennyi drágulás szükséges ahhoz, hogy ez fenntartható legyen.

Még egy apró kitérő: nem árt tudni, hogy 4-6%-os éves hozam egy állampapírral is megkereshető jóval kevesebb kockázat és macera mellett. Ami azért elgondolkodtató.

Számoljunk! Vegyünk egy 10 éves időtávot. Ha azt feltételezzük, hogy egy lakás ára éves átlagban 5%-ot fog emelkedni, akkor a lakás végső értékét úgy kapjuk meg, hogy a vételi árát megszorozzuk 1,05 a tizedikennel (kamatos kamat; ha érteni akarod, keress rá). Megkapjuk, hogy 1,63-szoros szorzó kell ahhoz, hogy ez az éves 5% hozam teljesüljön. Vagyis egy 25 millió forintos ingatlannak 40 milliót kell érnie 10 év múlva.

Nézzük meg magasabb hozamokkal is, mert 5%-ot állampapírral is el lehet érni, ennyiért még valószínűleg nem mondod azt, hogy megérte lakásba fektetni.

6%-nál (1,06 a tizedik hatványon) 1,8 lesz a szorzó, ekkor a 25 milliós ingatlannak 45 milliósra kell drágulnia. Bizony, gyors ütemben drágul, pedig csak egy százalékot emeltünk. Ez az exponenciális függvény és a kamatos kamat ereje…

7%-nál 1,96 lesz a szorzó. Vagyis most jól figyelj:

Évi 7%-os hozam eléréshez a lakásod értékének meg kell duplázódnia 10 év alatt.

A 25 milliós ingatlan 10 év elteltével 49 milliót kell, hogy érjen.

8%-os átlaghozamhoz 2,16-szoros szorzó jön ki (az a fránya kamatos kamat), ami alapján 54 milliért kell eladnod a 25 millióért vásárolt ingatlant. Ugyanezt grafikonon is megnézheted:

Grantis-számítás

Ezt eljátszhatod más értékű ingatlanokkal is, a szorzó változatlan lesz.

Elérhető ekkora hozam az ingatlannal?

Ennek a megválaszolását rád bízom. Az elmúlt években példátlan ütemben drágultak az ingatlanok, és úgy tűnik, hogy elértük az elméleti maximumát az áremelkedésnek. Ha ez a hatalmas ingatlanboom is „csak” 5-7%-ra volt elég, akkor kérdés, hogy meddig tudnak még nőni a lakásárak (reálértékben).

7%-os hozamhoz ugyanis – mint azt kiszámoltuk – minden 10 évben meg kell duplázódnia a lakásáraknak.

Nem kizárt, persze, de azért ez elég valószínűtlennek tűnik. Tény és való, hogy ha rövid távon kereskedsz, jókor szállsz be, és jókor szállsz ki, akkor 10-15, de akár 30%-os hozam sem lehetetlen (bár erről már lehet lekéstél). De mivel senki nem lát a jövőbe, így ez majdnem ugyanolyan kockázatos, mint részvényeket adni-venni rövid távon.

Ha viszont egy biztonságra törekvő befektető vagy, akkor mindenképp a 10-15 éves táv való neked inkább, mert a hosszú táv segít csökkenteni a kockázataidat. Ebben az esetben viszont azt is átgondolnám, hogy biztos az ingatlan-e az a tuti befektetés, amit keresel.