A lakáskiadás ma még a legjövedelmezőbb befektetések között van, azonban látszódnak a lakáspiac gyengülésének jelei. A jelenlegi lakbérekkel kalkulálva azonban egy újonnan vásárolt lakás kiadásából szerezhető hozam Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is meghaladhatja a legjövedelmezőbb értékpapírokét.

Az ingatlanvásárlás és -kiadás ma a legelőnyösebbnek tartott befektetési forma Magyarországon. A Portfolio és a Gemius tavalyi felmérésén a megkérdezettek több mint 24 százaléka mondta azt, hogy ilyen befektetéssel készülne legszívesebben a nyugdíjas évekre, vagyis többen nevezték meg az ingatlanbefektetést ideális megtakarítási formának, mint a nyugdíj-megtakarításokat.

Ez persze nem véletlen: egy ingatlanbefektetés előnye, hogy az évek során nemcsak a lakás ára emelkedhet, de a kiadásával további hozamra tehetünk szert. Hogy pontosan mekkorára, az rengeteg szemponttól függ, többek között az ingatlan eredeti árától, az elhelyezkedésétől, állapotától, a környék alakulásától.

Ha használt lakást veszünk, a Takarék Index szerint jelenleg Budapesten átlagosan 8,1 százalék, vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék a kiadásból szerezhető éves átlaghozam. Új lakás vásárlása esetén valamivel kisebb, évi 6-7 százalékos hozam várható, mivel az új ingatlanoknál nagyobb az éves értékvesztés.

Az ingatlan.com és a money.hu elemzése szerint Budapesten ennél szerényebb, 5,5 százalékos bruttó hozamot lehet elérni, ami elmarad a 2018-ban mért 6,1 és a 2017-es 6,7 százaléktól.

Vidéken jobban megéri?

A hozam csökkenésének elsősorban nem a lakbérek esése az oka, hanem a lakásárak növekedése. A KSH adatai szerint például 2015 és 2018 között 36,2 százalékkal nőtt a használt lakások ára a fővárosban, de országos szinten is rendkívül gyors ütemben emelkedtek az ingatlanárak, ugyanakkor a vidéki nagyvárosokban még így is jóval olcsóbban lehet lakást venni, mint Budapesten.

Ez, ahogy a fenti adatokból is látszik, azt jelenti, hogy a vidéki nagyvárosokban jóval megtérülőbb lehet egy ingatlanbefektetés, mint Budapesten. Vidéken az egyetemvárosokban és a gazdaságilag erős városokban térülhet meg egy ingatlan ára: az Ingatlan.com szerint például a 2,7 százalékos munkanélküliséggel rendelkező Tatabányán 7,2 százalékos hozamot lehet elérni, míg Miskolcon 7,6 százalékos, Pécsett 7 százalék körüli hozamot. A Székesfehérváron (6,1%) és Győrben (5,9%) elérhető hozam szintén meghaladja a budapestit.

Nagyobb a hozam, mint az állampapír, de nehéz beszállni

Összevetve ezt a legfrissebb prémium állampapír, a MÁP+ 5 százalékos éves hozamával, egyértelműen a lakáskiadás tűnik jobb befektetésnek: a megtérülés egyedül a bérleti díjjal számolva (vagyis a lakás saját értékének alakulását nem számítva) már magasabb, mint a szuperállampapíré. Az ingatlanbefektetés fő akadálya az, hogy rendkívül nagy kezdőtőke kell hozzá, amit csak kevesen engedhetnek meg maguknak.

Fontos tudni, hogy a vidéki városokban az ingatlankiadásba viszonylag kisebb tőkével is be lehet szállni: Budapesten a legolcsóbb lakások is 15-20 millió forintnál kezdődnek, míg a többi nagyvárosban 10-15 millió forint szükséges, hogy valaki befektetőként jelenjen meg a lakáspiacon. Persze azzal is számolni kell, hogy Budapesten a lakbérek is magasabbak. Vagyis ha a lakás eredeti ára már visszajött a lakbérekből 10-15 év alatt, onnantól már a budapesti ingatlan kiadásával érhető el nagyobb profit (feltételezve, hogy a lakbérek és az ingatlanok egymáshoz viszonyított ára nem változik jelentősen ennyi idő alatt).

Egy lakás árát összegyűjteni hosszú évtizedekbe kerülhet, így a legtöbb ember számára elkerülhetetlen, hogy hitelből jusson ingatlanhoz. Összességében így is jövedelmező lehet a lakáskiadás, feltéve, hogy a havi nettó lakbér magasabb, mint a hitel törlesztőösszege. Ez manapság egyre kevésbé igaz. Fontos az is, hogy a lakásár-növekedés miatt előfordulhat, hogy aki most vesz lakást hitelből, még a kamatokkal együtt is kevesebbet fizet, mint aki megvárja, amíg összegyűlik a teljes összeg (vagyis furcsa módon az spórol, akik a hitelt és a kamatokat választja).

Az utóbbi néhány évben Budapesten és országszerte is jelentősen nőttek az ingatlanárak és a lakbérek, azonban a következő pár évben biztos, hogy lassulásra számíthatunk a piacon. Az ingatlanbefektetési alapok árfolyama, amit a várható lakásárak és lakbérek is befolyásolnak, már tavaly sem nőtt olyan gyorsan, mint két-három évvel korábban.

Csak a tavalyi második félév első négy hónapjában 94 milliárd forinttal csökkent az öt legnagyobb magyar ingatlanalap nettó eszközértéke, az általuk kínált éves hozam 1,8 és 5,9 százalék között mozgott.

A legtöbb ingatlanosok a következő néhány évre legfeljebb 3 százalékos ingatlanár-emelkedéssel számol országszerte. Ez nem tűnik ugyan soknak, de ha ehhez még hozzá kell vennünk az ingatlankiadásból elérhető öt százalék feletti hozamot – ez a lakás mint befektetés valódi értéke, a lakbér jelentette hozam mellett magának az ingatlannak az értéke is növekedhet.

Nem kockázatmentes

Mindez persze nem jelenti azt, hogy az ingatlan kockázat nélküli befektetést jelenthet. Ahogy korábban írtuk, egy ingatlan árát nagyban befolyásolja annak elhelyezkedése. Elképzelhető, hogy egy város vagy egy környék fejlődése (például sok munkahely bezárása miatt) megáll, vagy akár a visszájára fordul, és a környéken növekvő munkanélküliség, bezáró boltok, a közbiztonság, köztisztaság romlása az ingatlanárakat és a lakbéreket is visszavetheti. Befektetési célú lakásvásárlás előtt tehát fontos, hogy átgondoljuk, hogyan alakulhat a jövőben magának az ingatlannak az értéke.

Bár a mostani adatok alapján a vidéki nagyvárosokban jövedelmezőbbnek tűnik az ingatlanbefektetés, kérdéses, hogy évtizedes szinten mennyire tartható fent a mostanában tapasztalt áremelkedés. A népesség elöregedése és lakosságszám csökkenése kiemelten érinti a vidéki Magyarországot, ami miatt hosszú távon kereslet-többlet alakulhat ki lakásokból. Ez a folyamat Budapestet valószínűleg kevésbé érinti, hiszen egy főváros tartósan népszerű költözési célpont marad.

Időnként találkozom olyanokkal, akiknek kellő vagyona van egy ingatlan egyösszegű megvásárlásához, és gondolkodnak is azon, hogy belevágjanak-e az adásvételbe. Ilyenkor azt szoktam javasolni, hogy várjanak vele egy kicsit, és gondolják meg az alternatív lehetőségeket, mert lehet, hogy jobban járnának.

Most talán azt gondolod, hogy keveseknek van annyi pénzük, hogy készpénzből, hitel nélkül vegyenek lakást. Meg fogsz lepődni: tavaly például az egyik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózat ügyfeleinek 83%-a egy összegben, hitel nélkül vett ingatlant. De attól még, hogy ők megtehették ezt, nem biztos, hogy nem járhattak volna jobban az egyösszegű fizetésnél.

Egy példán keresztül bemutatom, hogyan érdemes egy 40 millió forintos ingatlant (lakóépületet) megvenni úgy, hogy végül 5%-kal még olcsóbb is legyen. 40 milliós háznál ez 2 millió forint megtakarítást jelent, miközben a pénzed közel fele likvid marad. (Természetesen ennél kisebb összeggel is működik az 5%-os spórolás. 20 milliós háznál egymilliót takaríthatsz meg.)

Maga a befektetési manőver nem egyszerű, sőt kifejezetten komplex, ezért sem árt tanácsadóhoz fordulni a részletek pontos kidolgozása érdekében. A koncepciót viszont bárki megértheti, és eldöntheti, érdemes-e belevágnia.

Tételezzük fel, hogy átlag feletti fizetésed van, és rendelkezel 40 millió forinttal. Vehetnél belőle egy házat most rögtön, de azzal egycsapásra elveszted a vagyonod likviditását. Egy ingatlant nem olyan egyszerű készpénzzé visszaváltoztatni, másrészt évről évre veszít is az értékéből.

Játssz el a gondolattal!

Készpénzes vásárlás helyett megteheted azt is, hogy hitelből veszed meg az ingatlant. 20 millió forintot kifizetsz önerőként, a maradék 20 milliót pedig felveszed hitelként 30 évre. Azért kell ekkora futamidő, mert így a legalacsonyabb a havi törlesztőrészlet, viszont 8 év alatt úgyis visszafizeted az egészet.

Fontos még, hogy 10 éves fix kamatperiódust kell választani (így a biztonságos), melynél a THM 6% körül van. Az éves kamat így 5,5% körül alakul (ha jól választasz). A fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetésével már kisebb kamatperiódust is lehet majd biztonságosan választani (amiknél alacsonyabb a kamat). 5-9 éves fix kamatnál így valószínűleg 4-5%-os THM sem lesz majd kizárt. Ezt a maximált kamatfelár teszi lehetővé, de a kockázatok elkerülése végett ebben a kérdésben sem árt szakértő véleményét kikérni. Addig maradjunk a 10 éves fix kamatperiódusnál.

A hitel kamatait kell tehát valahogyan kitermelned a nullszaldóhoz. Ha ennél is többet termelsz ki, máris nyereséges volt az üzlet, mert 40 milliónál olcsóbban kaptad meg a házat.

Hogyan lesz ebből profit?

Szerencsére maradt 20 millió forint készpénzed, amit nem fizettél be az ingatlanba.

Hogyan termeled ki a hitel díját, és hogyan érhetsz el további nyereséget? A 20 millió forintból, ami nálad maradt, indítasz

• minél több államilag támogatott lakástakarékot,
• egy vagy több önsegélyező pénztárat,
• adómentes lakáscélú támogatást veszel igénybe,
• és egy részét befekteted privátbanki szolgáltatás keretében.

Ehhez készítettünk egy infografikát is:

Az ábrán a cikkben ismertetett példaszámítás adatait tüntettük fel. Esetedben a konkrét számok eltérhetnek (pl. 25 milliós lakást veszel).

Lássuk az egyes pilléreket részletesen is!

1. Lakástakarék

Minden magyar állampolgár, aki adóazonosító jellel rendelkezik, indíthat lakástakarékot, amire évente maximum 72 ezer forint állami támogatás jár (alanyi jogon).

Havonta maximum 20 ezer forintot fizethetsz be, de ez még kevés. Indíts összesen 5 szerződést! Az egyiknek te leszel a kedvezményezettje, a másik négynek a közeli családod tagjai, vagyis házastárs, szülő, nagyszülő, testvér, gyermek vagy unoka. A lakástakarék lehetővé teszi, hogy közeli hozzátartozót adj meg kedvezményezettnek, akik aztán lemondhatnak a megtakarítás felhasználásáról a javadra. Indíts tehát (legalább) 5 lakástakarékot a családban, 4 éves futamidővel (ennyinél a legmagasabb a tőkearányos nyereség). Ez havi 100 ezer forint befizetést jelent.

Ezekkel a feltételekkel így fogsz állni négy év múlva: befizettél 4,9 millió forintot, kaptál mellé 1,47 millió állami támogatást, vagyis van összesen 6,5 millió forintod. Ezt betörleszted a 20 milliós hitelbe (0-1,5%-os díjért), és a hitel díját már majdnem ki is termelted az állami támogatásokból (négy év alatt!).

2. Önsegélyező pénztár

Lépj be önsegélyező pénztárba is, és ugyanezt javaslom az esetleges adóstársadnak is (pl. házastárs). Ez a megtakarítási forma nem más, mint egy államilag támogatott önkéntes pénztár. Általában pár ezer forintért válhatsz taggá, és ha szerencséd van, a számlavezetés díjmentes. A befizetéseid után 20% SZJA-jóváírást kapsz, évente maximum 150 ezer forintig. A jóváírás mértéke 30%-ra növelhető, ha két évre lekötöd a befizetéseid. Érdemes tehát kétévente újra és újra lekötnöd a pénzed.

De hogyan tudod kivenni a megtakarított pénzt? Meghatározott célokra költheted csak, amibe most nem is mennék bele részletesen, a lényeg, hogy forint alapú lakáshitel törlesztésére is alkalmas (lakáscélú, jelzálogalapú hitelre jó, amit hitelintézet nyújt). Maximálisan havonta 19 125 Ft fizethető be hiteltörlesztésre a hatályos törvények szerint.

Számoljunk egy kicsit! Évente 229 500 forintot költhetsz hiteltörlesztésre. Viszont a pénztár levon a befizetéseidből 4%-ot a költségei miatt (ez a levonás magasabb is lehet, ha nem jól választasz). Növeljük meg ennyivel az éves befizetéseket (hogy a hiteltörlesztési összeg maximumát kihasználhasd a költségek levonása után is). Így éves szinten 238 680 Ft-ot érdemes befizetned.

Ha lekötöd kétévente a befizetéseidet, akkor csak 70%-át kell ennek kifizetned, a maradékot az állam finanszírozza az SZJA-dból. Vagyis visszakapsz az adódból évente 71 600 Ft-ot. Mindezt úgy, hogy havi 13 900 Ft-ot fizetsz be az önsegélyező pénztárba (de az éves összeget egyben is befizetheted). Példánkban kettő pénztári taggal számoltunk, tehát az előbbi összegeket duplán kell érteni.

A megtakarítás (nem garantált) hozamot is termel, ez 2015-ben 1,34% volt átlagosan.

3. Adómentes lakáscélú támogatás

A munkáltató (ötévente egyszer) akár 5 millió forint összegű lakáscélú támogatást adhat adómentesen a munkavállalójának, ami lakáshitel törlesztésére is alkalmazható. Fontos, hogy a vételár maximum 30 százalékáig adható támogatás. Vagyis egy 40 millió forintos ingatlan esetében mind az 5 millió forint adómentesen igénybe vehető.

Ha vállalkozó vagy, akkor ezt az összeget költségként elszámolhatod (adómentesen). Ha alkalmazott vagy, akkor a munkáltatód adhatja neked (akár cafeteria keretében, akár azon kívül is jutalmazhat vele). Ha van rá lehetőséged, vedd igénybe ezt az opciót is, mert így nem a nettódból, hanem a bruttódból költhetsz.

4. Privátbanki kezelés

Ekkora hitelnél a pénzintézet kiemelt ügyfelévé válhatsz, és könnyen lehet, hogy a hitelintézet privátbanki szolgáltatást ajánl fel neked, de a banktól függetlenül is igénybe veheted ezt az opciót.

A 20 millióból körülbelül 5,5 millió forintot érdemes privátbanki befektetésre fordítani. Ha az éves nettó hozamod eléri a 6%-ot, máris jól jártál. Tegyük hozzá, hogy megfelelő privátbanki szolgáltató kiválasztásával ez a hozam még magasabb is lehet ennél.

Tapasztalt szakemberek segítenek neked kiválasztani azokat az egyedi instrumentumokat (az időtáv és a kockázati hajlandóságod alapján), amik a pénzedet gyarapítani fogják. Érdemes sikerdíj alapú vagyonkezelésben gondolkodnod, mert ilyenkor a vagyonkezelő érdekelt abban, hogy minél magasabb hozamot érjen el neked.

A pénzt 5-6 évig érdemes a privátbanki számlán tartani, de ezt az időt pontosan ki tudja neked számolni egy pénzügyi tanácsadó (és érdemes is előre kalkulálni). Addig a folyószámlán lévő, likvid (!) összeget használod hiteltörlesztésre, lakástakarékra és önsegélyező pénztári befizetésekre. A privátbanki befektetést csak akkor veszed ki, mikor az előbbi pénzed elfogyott. De addigra már jó eséllyel termelt neked szép kis hozamokat az addig bent lévő pénz.

***

Mint látod, a fenti módszerekkel 5%-kal, vagyis kétmillió forinttal olcsóbban juthatsz a lakóingatlanhoz, mintha készpénzből, egy összegben vennéd meg. Ez önmagában is súlyos tény egy 40 milliós üzletnél, de ez még nem minden. A vagyonod egy része likvid marad, vagyis gyorsan és rugalmasan tudsz reagálni a piac és az anyagi helyzeted változásaira.

A likvid vagyon ezek miatt jobb

Ha balszerencsés helyzetben elvesztenéd a munkád, akkor az egyik esetben 40 millió forintod áll egy házban, és ha nagyon megszorulnál, legfeljebb eladod. De nem tudhatod, merre tart az ingatlanpiac. A kínálat bővülésével előfordulhat, hogy lejjebb mennek a lakásárak, és csak sokkal olcsóbban (milliókat bukva) tudod eladni. A másik esetben pedig maradt hozzáférhető vagyonod vészhelyzet esetére is.

És ne feledjük, hogy a fent vázolt megoldással nem szimplán lakást vásárolsz, hanem be is fektetsz. Szakmailag mondva a long és a short oldalon is jelen vagy, több lábon állsz.

Ennyi támogatást kár lenne elszalasztani

Készpénzben főleg nem éri meg házat venni akkor, ha a munkáltatód vagy a vállalkozásod révén adómentes lakáscélú támogatásban részesülhetsz. Miért fizetnél valamit a nettódból, amit a bruttódból is fizethetsz?

De ha erre a támogatásra nem vagy jogosult, a lakástakarék után a támogatás akkor is alanyi jogon jár, és az SZJA-dat szintén visszaigényelheted az önsegélyező pénztár segítségével. A privátbanki befektetés ugyanígy nyitva áll a számodra.

Nem vagy egyedül

Nem egyszerű a koncepció, ezért nem is javasoljuk senkinek, hogy egyedül belevágjon. Szerencsére erre nincs is szükség. A független tanácsadás azért van, hogy neked segítsen. Mi, a GRANTIS-nál a fent bemutatott befektetés minden pillérét külön-külön is behatóan ismerjük, mert munkánk során napi szinten foglalkozunk ilyen ügyekkel. A komplex számításokat a személyes paramétereid alapján végezzük el, így a befektetés minden lépését és aspektusát pontosan, előre megtervezzük, és prezentáljuk neked, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések. Mert ezt máshogy nem érdemes.

Ha tetszett a fenti gondolatmenet, és érdekelne, mennyivel olcsóbban jutnál lakóingatlanhoz egy konkrét esetben, esetleg kérdésed van, akkor keress fel minket, hogy meg tudjuk beszélni a részleteket. Ha a cikk alatti szekcióban üzensz nekünk, hamarosan felvesszük veled a kapcsolatot.