Változnak a családtámogatások: Megszűnik az Otthon Start, a CSOK Plusz és a Babaváró? – Mi történhet a választások után?

A Grantis pénzügyi podcastjeit és videóit nem csak itt a blogon, hanem

Youtube-on

Spotify-on

Apple Podcasts-en

vagy a nagyobb podcast platformokon is hallgathatod! 

A podcast teljes leiratát itt olvashatod:

(Az átiratot mesterséges intelligencia szoftverrel készítettük)

Bevezetés

A Grantis legújabb podcastjében a műsorvezető köszönti a nézőket. A vendég Borbély‑Tóth Zsuzsa, a Bankselect értékesítési vezetője és banki szakértője. A beszélgetés apropója, hogy az országgyűlési választások közeledtével tíz tanácsadásból legalább hétnél megkérdezik az ügyfelek, mi lesz a hitelprogramokkal. Az emberek bizonytalanok, hogy vegyenek-e most lakást, nézzenek-e ingatlant, és felvegyék-e még most az Otthon Startot, valamint mi lesz a Babaváróval és a CSOK-kal. Rengeteg izgalmas kérdés merül fel ebben a témakörben, például az is, hogy ha kivezetik a támogatásokat, mi lesz a meglévő kamatokkal. Jósb堅持gömbje ugyan nincs a szakértőknek, de a banki információk és a kormánypártok, valamint a Tisza Párt kommunikációja alapján elemzik a családtámogatások jövőjét.

Zsuzsa kifejti, hogy a támogatott hitelek aránya jelentősen eltolódott a piacon. Tavaly január-februárban az összes új igénylésnek még csak a 27-30%-a volt támogatott hitel, ekkor még a CSOK Plusz és a Babaváró futott, majd berobbant az Otthon Start hitel. Ez olyannyira eltolta az arányokat, hogy az utóbbi néhány hónapban már 80% körül van a támogatott hitelek aránya az új folyósítások között. A műsorvezető kiemeli, hogy ez azt jelenti, hogy ma Magyarországon tíz lakásvásárlásból nyolcat Otthon Starttal és/vagy CSOK Plusz, Babaváró segítségével valósítanak meg. Ezért a kérdés szinte mindenkinél releváns, hiszen ma már majdnem mindenki valamilyen kamattámogatott hitelt vesz fel, és mellé piaci kamatozású hitelt kapcsol be a lakásvásárláshoz, vagy pedig befektetői vásárlóról van szó. Zsuzsa hozzáteszi, hogy az Otthon Startos hitelfelvételeknél viszonylag sok az előrehozott vásárlás. A műsorvezető megjegyzi, hogy ezt a 3%-os kamatot ő sem hagyná ki szívesen.

Szinte minden ügyfél felteszi a kérdést – akár önmagát is megnyugtatva –, hogy mi az, ami várható, és mennyire siessen azzal, hogy ingatlant talál. Abszolút napirenden van az a kérdés is, hogy meddig lehet beadni a hitelkérelmet.

Teendők a választások előtt és a költségvetési háttér

A műsorvezető kérdésére, hogy hűtené-e a kedélyeket vagy inkább izgalomra buzdítana, Zsuzsa azt válaszolja, hogy ha az ügyfél már megtalálta az ingatlant, akkor arra biztatja, hogy még a választások előtt adja be a hitelkérelmet hiánytalan dokumentációval. Ha még csak keresi az ingatlant, akkor az az általános válasz, hogy a hazai nagy bankok is úgy készülnek, hogy legalább 2026 végéig elérhető lesz az Otthon Start támogatás.

Ez több feltevésre alapozódik. A támogatás a költségvetésben már be van tervezve, olyannyira, hogy 2026 szeptemberében lesz az első elszámolás az Államkincstár és a bankok között. Vélhetően ekkor hoznak egy tabula rasát, és megvizsgálják azt is, milyen gazdaságélénkítő hatása van az Otthon Start hitelnek. Aki ugyanis lakást vásárol, az bútort vesz hozzá, lehet, hogy felújít, új fürdőszobát, új konyhát, világítótestet vagy függönyt vásárol, aminek van egy mérhető és komoly gazdaságélénkítő hatása. A műsorvezető megemlíti, hogy a kormány részéről a becslések szerint kábé 500 milliárd forintot szántak erre a kamattámogatásra, amit a kormány a vagyonszerzési illetéken keresztül kaphat vissza. Zsuzsa megerősíti, hogy magas arányban, 80-90%-os arányban ki kell fizetni a vagyonszerzési illetéket, ami a vételár 4%-a, azaz egy 50 milliós ingatlannál 2 millió forintot jelent.

Megszűnhetnek-e a támogatások az új kormány felállásával?

Arra a kérdésre, hogy amikor feláll egy új kormány, előfordulhat-e, hogy májusban egyből azzal kezd, hogy elengedi vagy visszamondja az egészet visszamenőleg, Zsuzsa azt mondja, hogy bár bármi előfordulhat, ennek nagyon kicsi a valószínűsége. Bármelyik fél is kerül kormányzati pozícióba a választások eredményeként, nem mondhat le arról, hogy az ingatlan- és hitelpiac erősítésének komoly gazdasági hatása van, és erre a gazdaságélénkítésre most nagyon nagy szüksége lesz az országnak. Vélhetően a támogatások legalább az év végéig maradnak. Az viszont kérdés, hogy változtatnak-e a feltételeken szigorítás vagy éppen könnyítés, bővítés irányába. A műsorvezető egyetért azzal, hogy az idei évben ez így fog továbbmenni, nem szűnik meg semmi, a kérdés csak az, hogyan nyúlnának hozzájuk.

A pártok programjai és a szakértői javaslatok a módosításra

A műsorvezető szerint a kormánypártoknál az látszik, hogy újabb támogatásokkal és kedvezményekkel bővítik a köröket, pont az Otthon Starttal. A választások előtti utolsó két hétben már nem számít újabb termékre vagy új megoldásra a piacon. A Tisza Párt programját nézve pedig az látszik, hogy ők deklaráltan eltörölnék a válást mint visszafizetési kötelezettséggel járó szerződésszegést a CSOK esetében. Zsuzsa megerősíti, hogy a válás valóban egy hatalmas kockázat azoknál, akik CSOK Pluszt igényelnek, mert válás esetén, ha nem születtek meg a vállalt gyermekek, markáns büntetőkamatokkal kell visszafizetni a támogatást. Úgy tűnik tehát, hogy a programok mennek tovább, maximum csak módosulnak, az eddigiek alapján jobb irányba.

Arra a kérdésre, hogy szakértőként hogyan alakítaná át a programokat az ügyféligények és a buktatók alapján, Zsuzsa elmondja, hogy a program elsődleges célja – az első lakáshoz jutás támogatása – nagyon pozitív. Az új igénylők kb. 60%-a első lakáshoz jutó, és általában 40 év alattiak az igénylők. Amit viszont jelenleg támogat az Otthon Start hitel, az akár a befektetési céllal történő második lakásvásárlás is, ezt lehet, hogy érdemes lenne megfontolni.

A családtámogatások

Emellett van egy nagyon komoly fék a jelenlegi szabályozásban: az élettársi kapcsolatban élők, akik akár 12 éve együtt vannak és több közös gyermeket nevelnek, jelenleg közösen nem tudnak Otthon Start hitellel lakást vásárolni, amin szintén érdemes lenne elgondolkodni.

A Babaváró hitelnél szintén van egy nagyon erős életkori korlát: 2026-ban a feleség (a leendő anyuka) maximum 35 éves lehet. Mivel a szülések időtartama eltolódott, a nők később vállalnak gyereket, így a Babaváró hitel életkorhatárát hozzá kellene igazítani a valóságos, reális forgatókönyvhöz, hogy későbbi korban is elérhető legyen. Ez vállalható dolog lenne, a kérdés csak az, hogy lesz-e erre pénz a gazdaságban és a költségvetésben.

A műsorvezető megemlíti a regionális alapon történő meghatározást is, ami a Tiszánál is megjelent egy félmondat erejéig, miszerint regionális alapon kellene meghatározni az igénybe vehető összeget. Budapest és a vidék, illetve a megyeszékhelyek és kisebb települések közötti árkülönbségek ugyanis jelentősek.

Piaci árdinamika és az újépítésű lakások helyzete

Zsuzsa egyetért a regionális különbségekkel, és példaként említi, hogy a budapesti panelárak az elmúlt időszakban nagyon erős dinamikával, 30%-kal nőttek. 2025 januárjában még 60 millióért lehetett vásárolni egy panelt, decemberben ugyanaz a panel már 80 millió forintba került. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a tranzakciószámok (az eladott ingatlanok száma) és az igényelt hitelek száma nem nőtt markánsan, így az Otthon Start hatása ilyen értelemben még nem érett be teljesen. A hitelvolumenek viszont növekedtek, egyszerűen azért, mert 60 helyett 80 millióért tudták megvenni a lakásokat, és emiatt jelentősen növekedtek az átlagos hitelösszegek.

Arra a felvetésre, hogy szűkítené-e a támogatást kerületek vagy megyeszékhelyek szerint, Zsuzsa azt mondja, hogy általánosságban nem tartja szerencsésnek a piaci folyamatokba való központi belenyúlást, mert annak mindig torzító hatása van. Minden korábbi támogatás (CSOK, Babaváró) bevezetését követő hat hónapban átlagosan 6-10%-kal nőttek az ingatlanárak.

Mit okoz a hitelpiacon?

A tavalyi év extrém érdekes volt: az első negyedévben a lejáró állampapírokból származó pénzek ingatlanpiacra áramlásáról szólt a kommunikáció, ami miatt mindenki előrehozta a vásárlást, feltolva az árakat. Amikor elcsendesedett a piac, mint egy nagy követ bedobták a hitelezésbe, hogy jön az Otthon Start. Július-augusztusban a piac átmenetileg be is fagyott, minimális ingatlan tranzakciószám volt, sőt akinek már jóváhagyott hitele volt, az is várt, mert az Otthon Start hitelt kívánta igénybe venni, utána viszont megint meglódultak a folyamatok, mert az eladók azonnal emeltek az Otthon Start hírére.

A műsorvezető behozza az újlakás-építéseket, mivel nagyon sok építkezés 3-5 éves távon pont az Otthon Startra lett kihegyezve, így ezeket a programokat nem lehet csak úgy kivonni, mert olyan kínálat keletkezne, amit piaci hitellel nem tudnának megvásárolni a vevők, mert nem úgy lettek árazva. Zsuzsa alátámasztja ezt, és elmondja, hogy nagyon jelentős az érdeklődés az új lakások iránt. A másfél milliós négyzetméterár-korlát azt eredményezte, hogy a budapesti és a nagyobb városi használt lakások átlagos négyzetméterára megközelíti a másfél milliót (például a 11. és 13. kerületi panelek is másfél milliós négyzetméteráron mennek).

Ezzel párhuzamosan az új építkezéseknél tömegesen jelentek meg a kínálatban Otthon Start-kompatibilis lakások szintén másfél milliós négyzetméteráron. Innentől kezdve a vásárló értelemszerűen elgondolkodik az új építésű lakáson, hiszen az energetikailag korszerűbb, modernebb és nagyobb értéknövekedést vár tőle. Ez az intenzitás valószínűleg még fokozódni fog, és jelentős érdeklődés lesz az újépítésű lakásokra.

Várható árcsökkenés és a helyes vásárlói stratégia

Az ingatlanpiaci árdinamikával kapcsolatban sok vevő kivár, hátha csökkennek az árak egy hároméves időtávon. Zsuzsa rámutat, hogy a drágulás ugyan befékeződött, de aki eddig várt, amellett elment a piac. Ahhoz, hogy az ingatlanárak csökkenjenek, az eladóknak tömegesen kényszerhatás alatt kellene állniuk. Mivel azonban a bérleti díjak tartják az értéküket, és a nettó bérek 26%-kal nőttek (az infláció felett emelkedtek), egy-két motivált eladót leszámítva az eladók nincsenek rákényszerítve, hogy ár alatt adják el az ingatlant.

Nominálisan inkább marad ez az árszint kis mértékű emelkedéssel, és az infláció szépen megeszi a reálértéket, mint ami 2023-ban is történt. Az MNB negyedéves lakáspiaci jelentése szerint jelenleg egy 20-25%-os túllárazottság jelezhető a piacon.

A helyes stratégia a hitelfelvevőknek az, hogy ha megvan a lakás, amit saját életre meg akarnak venni, akkor nem kell habozni és matekolni azon, hogy később olcsóbb lesz-e. A mondás szerint ingatlant venni mindig pont két évvel ezelőtt volt a legjobb, és ez most is igaz. Saját életre most kell lépni. Ha ehhez hitelfelvétel kell, a nulladik lépés a felkészülés és a hitel-előbírálat. A legrosszabb helyzet az, ha valaki elkötelezi magát, letesz több millió forint foglalót, és utána szalad a bankhoz, mert erre nagyon rá lehet fázni több szempontból is.

Kamatszintek, egyedi árazás és kombihitelek

A piacon elérhető kamatok tekintetében annak, akinek elérhető a támogatott hitel, mindenképp a 3%-os hitel igénybevételét javasolják. Ez praktikusan negatív reálkamatot jelent a jelenlegi 4,5%-os (vagy akár emelkedő) inflációs adatok mellett. A hitel előrehozza az ingatlanos célt, és mivel a hitelkamat ennyire olcsó és elinflálódik, nem kérdés, hogy érdemes igénybe venni. Aki nem jogosult a támogatásokra, az piaci hitelt tud elérni, az átlagos piaci lakáshitel-kamatok jelenleg 6,5% és 7,5% között vannak.

Kiemelt közvetítő partnerként viszont el tudnak hozni egyedi árazást az ügyfeleknek. Ha a bank felé igazolható jövedelem háztartási szinten eléri vagy meghaladja a nettó 600-800 ezer forintot, és az igényelt lakáshitel is meghaladja a 20-30 millió forintot, akkor akár ötössel kezdődő piaci hitelkamatokat is el tudnak hozni. Ez a használt lakásra 5,9% körüli, az új építésű lakásokra 5,8-5,9% körüli kamatot jelent. Bár ez a támogatott hitel duplája, egy jó ingatlannál egy standard piaci kamathoz képest több milliós megtakarítást jelent. Összehasonlításként Amerikában is pont ennyi, 6,5% körüli lakáshitelkamatok vannak jelenleg, míg Nyugat-Európában jóval kedvezőbb a kamatkörnyezet.

Arra a kérdésre, hogy tíz ügyletből hánynál kell mindkét konstrukciót igénybe venni, Zsuzsa elmondja, hogy ők egy kiemelt ügyfélkörrel dolgoznak, akik drágább lakásokat vásárolnak nagyvárosokban. Ha jogosultak a támogatásra és elegendő az 50 millió forint, vagy gyermekvállalást tervezve a CSOK Plusszal további maximum 50 millió elérhető, akkor elég a támogatott hitel. A piaci hitelt akkor kapcsolják be, ha kombinálni kell: például 50 millió Otthon Start mellé további piaci hitel szükséges. A bankok fel vannak készülve ezekre a „kombihitel” ajánlatokra, és az Otthon Start mellé kedvezőbb, 5,75-5,8%-os kiegészítő piaci ajánlatokat is el tudnak hozni.

Kínálat a piacon és a hitelközvetítők szerepe

A lakáskínálattal kapcsolatban Zsuzsa elmondja, hogy csökkent a vevői kereslet és nőtt az eladói kínálat, így jelenleg egy eladói túlkínálat van a piacon. A 20 fős hitelközvetítői csapatukból sorra jelentkeznek a munkatársak, hogy a fél-egy éve kereső ügyfelek most szólnak, hogy találtak ingatlant. Lehet találni ingatlant, érdemes fókuszáltan nézni és legalább 10-15 ingatlant megtekinteni, mert így kristályosodik ki, mit keresnek pontosan. Ha pedig megvan a megfelelő ingatlan és van egy hitel-előbírálat, akkor nyugodt szívvel és azonnal érdemes ajánlatot tenni.

A beszélgetésben megemlítik Panit is, akinek a saját lakáseladása szempontjából ez a túlkínálat rossz hír, de ő vidéken építkezik, és a folyamatot már elindította egy másik tanácsadójuk, Herendi Barbara. A műsorvezető kéri a nézőket, hogy kommenteljenek Paninak a vidéki életről, mert csak a gyermekkorát töltötte ott, és lehet, hogy elfelejtette a részleteket.

Miben segít a Grantis

Zsuzsa bemutatja, miben tudnak segíteni: mivel a lakásvásárlás gyakran érzelmi döntés, ők racionális tanácsokat adnak. Az összes hazai bankkal kiemelt partneri szerződésben állnak, és olyan hitel-előbírálatot készítenek, ami alapján az ügyfél nyugodt szívvel kereshet ingatlant, tehet vételi ajánlatot és foglalózhat. Mielőtt elkötelezné magát, javasolják, hogy kanyarodjon vissza hozzájuk, mert az ingatlanra is ránéznek, ott is el lehet csúszni számos banánhéjon, és ha bármi kérdőjeles, előzetes értékbecslést rendelnek meg. Így a teljes előbírálat és az értékbecslő birtokában biztonsággal lehet adásvételit kötni.

Egy átlagos hitelkérelmi dokumentáció közel 70 oldalas, amit ők teljesen előkészítenek. A bankfiókokba ma már szinte nem is lehet csak úgy besétálni, időpontot kell foglalni, és sok órás a várakozási idő, ezzel szemben a közvetítőt bármikor fel lehet hívni, akár az ügyvédtől is kérdésekkel. Gyorsított, zöld folyosós hitelbírálati úton viszik át az ügyfeleket, akik gyakran már csak a hitelszerződés aláírására mennek be a bankba. A hitelszakértői szolgáltatás ráadásul az ügyfeleknek teljesen díjmentes, mivel a munkadíjat a bankok fizetik. Ma már az új lakáshitel-igénylések több mint 60%-a, közel 70%-a hitelközvetítőkön keresztül érkezik a bankokhoz.

Összegzés és a jövőbeni kockázatok kezelése

A műsorvezető összegezése szerint drasztikus változásokra nem számítanak az otthontámogatásoknál a 2026-os évben, 2027-ben viszont már jöhetnek módosítások. Finomhangolások és módosítások függetlenül a választás eredményétől várhatók, mindenki hozzá fog nyúlni valamilyen formában. Az információk szerint inkább bővítenék az elérhetőséget és azt néznék meg, hogyan lehet a jogosultságot átalakítani, kiterjeszteni esetleg olyan rászoruló társadalmi rétegekre, akiknek eddig ez nem volt lehetőségük.

Zsuzsa hozzáteszi, hogy a kormányrendelet ugyan meghatározza a kereteket, de a nap végén a bankok döntenek a saját hitelbírálati feltételeik alapján, amelyek mindig szigorúbbak a kormányrendeletnél. Az egyes bankok kockázatérzékenysége, hitelbírálati politikája és stratégiája között eszméletlen különbségek vannak, ezért is javasolt az átfogó hitel-előbírálat. Egy hitelszakértőnél ezek az információk összpontosulnak, és meg tudja mondani, hova felesleges bemenni.

Mi lesz, ha valamelyik családtámogatás megszűnik?

Végezetül kitérnek arra a gyakori ügyfélfélelemre, hogy mi történik, ha a kormány egyik napról a másikra kihátrál a kamattámogatás mögül, és a hitelek piacosítását vagy visszafizetését követeli, ami a történelemben 20 évvel ezelőtt már megtörtént. Sokan megijednek a szerződésben szereplő 5 éves kamatperiódustól is. Zsuzsa elmagyarázza, hogy ez az 5 éves kamatperiódus technikai jellegű: az állam és a bankok egymás között az 5 éves állampapírhozamhoz kötve számolják el a kamatkülönbözetet, de a szerződés szerint a teljes futamidőre jár az állami támogatás.

A már megkötött szerződésekhez nem szoktak hozzányúlni, a korábbi támogatásokra is ez volt a jellemző. Technikailag megtehetné az állam a megvonást, de ez olyan szintű politikai öngyilkosság lenne és úgy rombolná a közbizalmat, hogy racionálisan egyetlen kormány sem lépné meg. Ha valaki igénybe vette a támogatást, élvezze a hasznát 5, 10 vagy több évig. Annak az elméleti negatív forgatókönyvnek a kapcsán, hogy évek múlva piaci kamatokat kellene fizetni, a szerződésekben rögzített magas kamatszint ellenére az biztos, hogy a mindenkori piaci kamat fölött nem kell majd megfizetni az ügyfélnek. A műsorvezető megjegyzi, hogy a devizaválság után a bankok is kétszer meggondolják, milyen kapcsolatot ápolnak az ügyfelekkel, ha jelen akarnak maradni a magyar piacon, így a félelmeknek jelenleg nincs sok realitása.

Zárásként Zsuzsa elmondja, hogy sokan előrehozzák a vásárlást az Otthon Start miatt, míg a nagyértékű ingatlanok piacán van egyfajta kivárás a választások eredményéig, ami a választásokat követően egy újabb megélénkülést hozhat az ingatlanpiacon. A műsorvezető megköszöni a hasznos tanácsokat és búcsúzik a nézőktől.

Kapcsolódó tartalmaink

Ha érdekelnek a hitelek és a családtámogatások olvass tovább a cikkeinkben:

Otthon Start

Lakáshitel

Babaváró hitel

CSOK

Hitelkiváltás

Szabad felhasználású hitelek