Lakáshitel Útmutató 2024

Frissítés: a Magyar Közlöny 2022. évi 218-as számában közölt információk alapján a Falusi CSOK és a Babaváró támogatás igénylésének a határidejét meghosszabbította a kormány egészen 2024 december 31-ig. A telekvásrlás és építkezés esetén igényelhető áfa-visszatérítés lehetősége 5 millió forintig meghosszabodott 2 évvel, illetve megmarad az 5 százalékos újlakás-áfa is.

Miért elengedhetetlen 2024-ben a lakáshitelek összehasonlítása?

Mert már egy egyszerű kalkulációból is kiderül, hogy könnyen több millió forintot is megtakaríthatsz, ha jól választasz lakáskölcsönt.

Ebben az útmutatóban ehhez nyújtunk neked segítséget. Amikor arról beszélgetünk ügyfeleinkkel, hogy milyen lakáshitelt szeretnének, gyakran hasonló kérdések merülnek fel, amiket ebben az összefoglalóban megválaszolunk. Így te is felkészülten mehetsz a bankba igényelni vagy egyeztethetsz tanácsadónkkal, aki így még gyorsabban tud segíteni.

Ha időt spórolnál ahelyett, hogy egyenként megismerd a bankok ajánlatait, független pénzügyi tanácsadóink díjmentesen mérik fel a lehetőségeidet és igényedet, majd ezek alapján hasonlítják össze neked a bankok kínálatát. De nem csak ezért éri meg neked egy tanácsadóval versenyeztetni a bankokat. Mi neked dolgozunk. Olyan kamatkedvezményeket is “kiharcolhatunk” a banknál, amit a fiókban nem kapsz meg.

Bárhogy is legyen, egy dolgot nem győzünk hangsúlyozni: akár tanácsadó segítségével, akár önállóan, de szánj bőven időt arra, hogy felmérd a pénzügyi lehetőségeidet és megbecsüld a jövőbeli anyagi helyzetedet (és hidd el, azért tanácsoljuk, hogy dolgozz együtt független tanácsadóval, mert ő minden bizonnyal találkozott már hasonló pénzügyi helyzettel, mint amilyenbe te vagy). Egy lakáshitel a legtöbbünk számára 20 vagy akár 30 éves terhet jelent. Legyen ez olyan teher, amit nem fogsz megbánni évek múltán sem, és ami miatt nyugodtan hajtod álomra a fejed éjszakáról éjszakára. 

Kaphatsz lakáshitelt a kiszemelt ingatlanra?

Az, hogy mekkora lakáshitelt vehetsz fel az ingatlanra, amit meg akarsz vásárolni vagy fel akarsz építeni, leginkább két dologtól függ:

1. a rád, mint igénylőre vonatkozó jövedelmi feltételektől
2. és a fedezetként bevonni kívánt ingatlan adottságaitól.

Jövedelmi feltételek lakáshitel igénylésekor 

Minden bank támaszt jövedelmi feltételt a hitel felvételére. Ma már elengedhetetlen, hogy kapj rendszeres fizetést ahhoz, hogy lakáskölcsönt vehess fel, nem elég csak az ingatlant felajánlani. Hogy mik ezek a jövedelmi feltételek, jogszabály határozza meg, annak keretein belül pedig eltérő a bankok gyakorlata.

A pénzintézetek alapvetően arra kíváncsiak, hogy elég-e az elsődleges és másodlagos jövedelmi forrásból származó jövedelmed a törlesztésre. 

Elsődleges jövedelem a munkabér, vállalkozói kivét, öregségi nyugdíj, azaz azok a bevételek, amik rendszeresen érkeznek és – aktív korúak esetén – munkából származnak. Elsődleges jövedelem mindenképpen szükséges a hitel igényléséhez, csak a rendszeres igazolt jövedelem után számol a bank másodlagos jövedelemmel. 

Másodlagos jövedelem például a szociális alapon kapott támogatások, mint a GYES, a GYED, ösztöndíj, vagy például az olyan egyéb bevételek mint a lakáskiadásból származó jövedelem vagy az osztalék. 

Ahhoz, hogy sikerrel járj a jövedelemvizsgálat során

1. el kell érned a bank által meghatározott minimális jövedelmet, ami bankonként eltérő lehet: míg az egyik pénzintézetnél legalább 200 000 forint igazolt nettó jövedelemre van szükség az igényléshez, máshol 400 000 forintra.
2. A jövedelemnek elégnek kell lennie a törlesztőrészlet vagy több hitel esetén a törlesztőrészletek fizetésére. Ebben a bankok követik az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) által előírt arányokat.

A JTM gyakorlatilag azt határozza meg, hogy a fizetésedhez képest mekkora lehet a havi törlesztőd. Ha például a fizetésed havonta 500 000 forint alatt van, te pedig egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt vennél fel, a fizetésed legfeljebb felét, 250 000 forintot fordíthatsz törlesztőrészletre.

Milyen dokumentumok szükségesek lakáshitel igényléséhez?

Hiteltípusonként és szolgáltatónként változó a benyújtandó dokumentumok listája, de általában az itt felsorolt dokumentumokra lesz szükséged:

• személyes okiratok: személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya
• munkáltató jövedelemigazolás vagy NAV-jövedelemigazolás vagy nyugdíjigazolás, továbbá a másodlagos jövedelmeket igazoló dokumentumok
• ha a hitelező bankhoz érkezik a fizetésed, sok esetben elég egy bankszámlakivonat a jövedelemigazoláshoz
• bizonyos hitelekhez adásvételi-szerződés vagy előszerződés bemutatása is szükséges lehet
• értékbecslési szakvélemény
• tulajdoni lap  és alaprajz
• előfordulhat: építési engedély, hitelfedezeti biztosítás kötvénye
• törlesztési igazolás, ha van más banknál hitel

A pénzintézetek a fentiektől eltérhetnek és további dokumentumokat is kérhetnek be.

Ingatlannal kapcsolatos feltételek lakáshitelnél

A felvehető hitelösszeg nagyságát az is befolyásolja, hogy milyen ingatlant ajánlasz fel érte fedezetnek. Jellemzően ez a fedezet maga a megvásárolni kívánt ingatlan. 

Az igényelhető hitelösszeg megállapításához a bank egy értékbecslővel méri fel a fedezetként felajánlott ingatlan értékét, majd az alapján határozza meg maximálisan igénybe vehető hitelösszeget.

Számodra is fontos szabály, hogy bármilyen lakóingatlanról legyen szó, a bankok csak az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékáig adhatnak hitelt, neked pedig rendelkezned kell legalább a vételár 20 százalékával.

Az önerő mértéke magasabb is lehet, mint 20 százalék. Hogy pontosan mekkora hitelt nyújt a bank, függ például az ingatlan elhelyezkedésétől, állagától, az értékbecslés eredményétől is.

Ezért is érdemes tanácsadóhoz fordulnod, hiszen egy független szakember napi kapcsolatban van a bankokkal és tud segíteni abban, hol szigorúbbak, hol pedig megengedőbbek a feltételek.

Egyéb feltételek

Természetesen további feltételek is vannak, amiknek meg kell felelned. Ilyenek például az

• életkor,
• a munkaviszony minimum hossza,
• vagy ha szerepelsz a KHR negatív adóslistáján.

Mi a lakáshiteligénylés menete?

Általában az alábbi lépéseken mész keresztül, amikor hitelt igényelsz. Eltérhet a folyamat, hiszen a bank bármikor kérhet további dokumentumokat, igazolásokat és el is utasíthatja a kérelmedet.

1. Igényfelmérés 

Az ingatlan árának, az önerő mértékének, és az olyan mutatóknak kiszámítása, melyek például a jövedelmed terhelhetőségét mérik forintosítva (JTM). Már ennél a pontnál is érdemes egy ingyenes pénzügyi tanácsadás keretei közt felmérni pontosan a lehetőségeid – és ahhoz igazítani a hiteligénylést.

2. Lakáshitelek összehasonlítása

Független alkusznál, lakáshitel kalkulátorokon, vagy akár személyesen a bankban is van lehetőség a 2022-es lakáscélú hiteleket összehasonlítani. Az óriási választék – az OTP Banktól az Unicredit és CIB bankokon át a Gránit Bankig minden pénzintézet ajánl lakáshiteleket – és magukon a pénzintézeteken belül is több hitel közül kell kiválasztanod az ideálisat. Pontosan emiatt ajánljuk figyelmedbe a Grantis tapasztalt és független lakáshitel-specialistáit, hiszen így nem neked kell napokat szánnod a feltételek megismerésére és összehasonlítására. Gyors és szakszerű online vagy személyes tanácsadással – őszintén és költségmentesen segítünk a választásban.

3. Előzetes hitelbírálat

A szimpatikus pénzintézeteknél érdemes előbírálatot kérned (ezt a tanácsadódra is rábízhatod). Ekkor kötöttségek nélkül méri fel a bank, hogy tudna-e neked hitelezni. Érdemes élned a lehetőséggel, hiszen így a tényleges igénylés előtt kiderül, ha valami nincs rendben. Ez időt spórol neked. Ráadásul, ha minden rendben van az igényléssel és megkezded a tényleges folyamatot, a bank már tudja használni az előbírálat eredményét, így hamarabb juthatsz kölcsönhöz.

4. Hitelkérelem benyújtása

Igazolásokra, az okmányaidra és a fedezetként felajánlott igatlan dokumentumaira lesz szüksége a banknak, így ezeket kell először összeállítanod majd leadnod. Ebben a folyamatban egy tanácsadó pontosan meg tudja neked mondani, hogy melyik dokumenumot hol éred el, sőt, akár meg is szerzi neked.

5. Fedezeti ingatlan értékbecslése

Mivel a teljes kölcsönügylet biztosítékául szolgál, a bank fel fogja mérni az ingatlan forgalmi-, és hitelbiztosíték értékét. Többek közt ezek alapján számolják aztán ki a maximális felvehető hitelösszeget.

6. Hitelbírálat és szerződéskötés

Ennél a pontnál már a bank végzi a munkát. Ha igényelted az általában ingyenes előzetes hitelbírálatot, ez a rész sokkal gyorsan lezárul. Pozitív bírálati eredmény esetén át kell nézned a szerződéstervezetet és ha rendben van, már csak alá kell írnod a hitelszerződést és a megállapodást közjegyzői okiratba kell foglalnotok.

Melyik jelzáloghitellel jársz a legjobban?

A legolcsóbb hitel nem mindig jelenti a legjobb megoldást. Ma megannyi szempontot kell egyszerre figyelembe venned, hogy a számodra ideális hitelt vehesd fel. Ilyen például a kiszámítható kamatozás vagy a családtámogatási lehetőségek kihasználása. Már nem csak bankonként kell több tucat ajánlatot összehasonlítanod, de számításba kell venned az államilag támogatott kölcsönöket, amelyek szintén eltérő feltételekkel vehetők igénybe.

Tapasztalataink szerint két dolog fontos a hitelfelvevők számára: legyen egy kölcsön biztonságos és a lehető legolcsóbb. Nézzük, hogyan teljesülhetnek ezek az igények:

A biztonságos lakáshitel

Amikor egy biztonságos hitelről van szó, az igénylők elsöprő többsége azt szeretné, hogy ne kelljen a törlesztőrészlet változása miatt aggódni, folyamatosan tudja azt fizetni, és ne forduljon elő olyan helyzet, mint ami a svájci frankos hitelekkel történt az árfolyam elszabadulása után. 

Kamatkockázat: a törlesztőrészlet változását a hitel kamatának változása okozza. Ha a futamidő alatt emelkedik a kamat, drágább lesz a havi törlesztő. Ha csökken a kamat, olcsóbb. Attól függően, hogy milyen kamatperiódussal veszel fel jelzáloghitelt, a kamat rendszeresen változhat. 

• Változó kamatozás: dönthetsz úgy, hogy változó kamatozású hitelt veszel fel. A bank ilyenkor akár 3 vagy 6 havonta, évente, 5 évente vagy 10 évente is megállapíthat új kamatot attól függően, hogy milyen kamatperiódust választasz. Ha csökkenő kamatkörnyezetre számítasz, a változó kamatozású hitel jó döntés lehet, hiszen kamatperiódusonként csökkenne a fizetendő törlesztőd. Ugyanígy viszont egy kamatemelési ciklusban nőhet is a törlesztőd akár olyan szintre is, amit már nem tudsz megengedni magadnak. 
• Fix kamatozás: dönthetsz úgy is, hogy te nem foglalkozol a kamatkockázattal és az egész futamidőre fixálod, rögzíted a kamatot. Így biztos, hogy nem fog nőni a törlesztőrészleted, viszont csökkeni sem fog. Ez kiszámíthatóvá teszi számodra is a törlesztést.

Az újonnan felvett hitelek elsöprő többsége 10 éves kamatperiódusú a jegybank adatai szerint. Ez azt jelenti, hogy a hitel felvételét követő 10 év múlva állapít meg a bank új kamatot.

Árfolyamkockázat: jelzáloghitelt kizárólag forintban vehetsz fel, így nem kell tartanod az árfolyamkockázattól.

Törlesztésvédelem: ha attól tartasz, hogy valamiért nem fogod tudni fizetni a hitelt – és ilyen esemény egy 20 éves futamidő alatt miért ne következhetne be? – érdemes hitelfedezeti biztosítást kötnöd. A biztosító átveszi helyetted a törlesztést munkahely elvesztése vagy egészségügyi probléma esetén. Súlyosabb események, például rokkantság vagy haláleset bekövetkeztekor a teljes tartozást is rendezheti, így nem kell attól félned, hogy szeretteid kerülnek nehéz helyzetbe. 

Az olcsó lakáshitel

A lakáshitel árát a kamat határozza meg, azt viszont, hogy mekkora a kamat, rengeteg tényező befolyásolja. Néhány példa:

• A jelzáloghitelekre vonatkozó szabályozás. Ilyen például a jelzáloghitelek maximálisan felszámítható kamatfelára.
• Az aktuális gazdasági környezet. Például egy inflációs nyomás a jegybank kamatemelésekkel tarthat kézben, ami kihat a jelzáloghitel-kamatokra is.
• A bankok közötti verseny az ügyfelekért. Egy nagy, mindenki által ismert bank, amit jó eséllyel elsőként keres fel egy kevésbé alapos ügyfél, nincs rákényszerítve, hogy új ügyfeleket szerezzen alacsonyabb kamatokkal, szemben egy kisebb bankkal. 
• A hitel összege. Üzletszerzés céljából a bankok egy-egy összegsávra vonatkozóan is módosíthatnak a kamatpolitikán.
• A jövedelmed nagysága. Minél magasabb keresettel rendelkezel igazolható forrással, annál kevésbé jelentesz kockázatot, így a bank alacsonyabb kockázati felárral számolhat.
• Ha a jövedelmed a hitelező bankhoz érkezteted. Ha még számlát is nyitsz a banknál, ahova érkezik a jövedelmed, az jellemzően további kamatkedvezményekkel jár. 
• Az ingatlan értéke, elhelyezkedése. Egy gyorsan értékesíthető ingatlan a banknak is alacsonyabb kockázattal jár, mint egy nehezen eladható. Ez a kockázat megjelenik a lakáshitel kamatában is.

Hogyan befolyásolja a futamidő a hiteled árát?

Te magad is nagy befolyással lehetsz a hiteled teljes díjára a futamidőn keresztül. 

Ugyanakkora hitelösszeget és fix kamatot feltételezve hosszabb futamidőt választva alacsonyabb lesz a törlesztőrészleted. Ez két dolog miatt lehet fontos: 

1. hosszabb futamidővel nagyobb hitelt is felvehetsz, mert kevésbé terheli a törlesztő a fizetésedet 
2. és természetesen kezelhetőbbé teszi a kölcsönt, kevesebbet kell havonta kifizetned törlesztesére.

Ugyanakkor a teljes visszafizetendő összeg a futamidő végére magasabb lesz, mivel a kamatot is hosszabb ideig számolhatja fel neked a bank. A hosszabb futamidő tehát drágítja a hitelt.

Rövidebb futamidővel a törlesztőrészleted magasabb lesz, ám kamatot is rövidebb ideig fizetsz a banknak.

Javasoljuk, hogy fordíts nagy figyelmet arra, hogy mekkora törlesztőrészletet tudsz biztonsággal bevállalni és milyen hosszú futamidővel veszed fel a kölcsönt. Már néhány éves eltérés is milliós különbségeket okozhat csak a futamidő miatt.

Jelzáloghitel THM – nem minden költséget mutat

Amikor több jelzáloghitelt hasonlítasz össze, a THM, azaz a teljes hiteldíj-mutató egy nagyszerű kiindulópont lehet. Ez az a mutató, ami nem csak a kamatokat teszi összehasonlíthatóvá, de tartalmazza a rendszeres díjakat és költségeket is, mint amilyen a a hiteltörlesztési számla és szükséges biztosítások díja. Tartalmazza az eseti díjak nagy részét is, mint amilyenek az induló költségek, így a folyósítás, szerződéskötés díja.

Ugyanakkor a THM sem számol bizonyos költségekkel. Ilyen a kamatváltozásból fakadó költség csökkenése vagy növekedése, vagy a késedelmi díjak, illetve a közjegyzői okiratba foglalás díja.

Ezért is javasolt független hiteltanácsadó segítségét kérni, aki helyetted merül el az akár több száz oldalas hirdetményekben és általános szerződési feltételekben.

Államilag támogatott lakáshitelek

A piaci hiteleken túl ma már több olyan államilag támogatott konstrukciót is igényelhetsz, ami kedvezőbb lehet számodra. Nem egy esetben ez kamatmentes kölcsönt jelent vagy állami támogatást, így akár több millió forintot is megspórolhatsz. Az alábbiakban összegyűjtöttük ezeket a lehetőségeket, amikről részletesen is olvashatsz a Grantis oldalán.

Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK)

2 részből áll a CSOK: egy vissza nem térítendő állami támogatásból (maximum 10.000.000 forint és egy kedvezményes kamatozású hitelből (a köznyelvben CSOK hitel-ként is elterjedt, legfeljebb 15.000.000 forint). Így a feltételeknek való megfelelés esetén akár 25 millió forinthoz is hozzájuthatsz.

Falusi CSOK

A 2022. június 30-ig elérhető falusi CSOK-kal több mint 2 600 kijelölt kistelepülésen használt házat vagy lakást vásárolhatsz és korszerűsíthetsz vagy meglévőt korszerűsíthetsz, illetve bővíthetsz. Ha meglévő ingatlant korszerűsítesz vagy bővítesz, három vagy több gyermek vállalása esetén legfeljebb 5 millió forint támogatást igényelhetsz, míg vásárlásnál 10 millió forintot legfeljebb. A támogatás mellé igényelhető a legfeljebb 15 millió forintos CSOK-hitel is. A falusi CSOK részleteit ebben a cikkben gyűjtöttük össze.

Zöld Hitel

Frissítés: a Zöld Hitel kerete kifogyott, a bankok nem fogadnak be újabb igényléseket. A programot koordináló Magyar Nemzeti Bank vizsgálja a program folytatásának lehetőségét.

A lakossági ügyfelek számára elérhető maximum 70 millió forintos hitelösszeg, mely 2,5%-os fix kamatozású, 25 éves futamidőre köthető. Feltétele, hogy az új ház vagy lakás amit vásárolsz, illetve építesz, legalább BB energetikai besorolású legyen, maximum90 kWh/m2/év primer energiaigénnyel. A zöld hitelről itt írtunk bővebben.

Zöld CSOK

A “Zöld CSOK hitel”-nek nevezett program keretei közt az NHP Zöld Otthon Programban felvehető, már alapvetően is fix és kedvezményes kamatozású hitelekre további állami kamattámogatás kapható. 15 millió forintig igényelhető így 0%-os kamatú hitel.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel

Bár nem állami támogatású kölcsön, de a piaci hitelek között nagy sikernek örvend a fogyasztóbarát lakáshitel. A Magyar Nemzeti Bank minősítését olyan hitelek kaphatják meg, amelyek díjstruktúrája átlátható, árazása versenyképes. A frissen felvett hitelek nagy része már MFL hitel, a legtöbb banknál találhatsz minősített fogyasztóbarát lakáskölcsönt.

Jelzáloghitel elengedés

Az állami támogatások közül érdemes élned jelzáloghitel elengedéssel, ha két vagy több gyermeket tervezetek vagy már vannak gyermekek. Lakáscélú jelzáloghitelek esetén a második gyermeket vállaló családok esetében 1, míg a harmadik gyermeknél 4 millió forintot átvállal az állam, majd további 1 millió forintot további gyermekenként. A gyermek születését megelőzően felvett hitel elengedését a területileg illetékes járási hivatalnál kell igényelni.

Babaváró hitel

Igaz, hogy szabad felhasználású kölcsön, de a babaváró hitelt nagyon sok család használja lakásvásárlásra vagy felújításra. Gyermekvállalással akár 10 millió forint kamatmentes hitelt is kaphatsz, ha pedig 2 vagy több gyermeket vállaltok házasként, a kölcsön részben vagy egészben támogatássá alakul, így nem kell visszafizetni. A babaváró hitelről itt írtunk.

Fogalomtár

GYIK