Így mehet át a lakáshitel igénylésed, mint kés a vajon

Évek óta nem volt olyan izgalmas az ingatlanpiac és a lakáshitelezés, mint ami most fog történni az elkövetkezendő hetekben, hónapokban. Várhatólag 5 százalék alá viszik le a lakáshitel THM-et, és érkezett egy olyan bejelentés is, hogy nyugdíj megtakarításokat lehet majd felhasználni lakásvásárlásra. Közben az MNB szerint túl nagy önerőt várnak el a bankok. Szóval elég sok változás jöhet, amiről úgy gondoltuk, hogy érdemes beszélni. Borbély-Tóth Zsuzsa, a GRANTIS BankSelect üzletág-vezetője és Veres Patrik pénzügyi elemző ezeket a témákat járta körbe a következő podcastben.

• 1:45 Jelenleg 6,5-7,5 százalék közötti a kamat.
• 3:25 Nem az MNB alapkamat, hanem a BIRS mutató határozza meg a forrásköltségeket.
• 5:39 A tavalyi év a lakáshitelpiac fekete éve volt.
• 7:53 A hazai ingatlanpiac vonzóvá tételével infúzióra lehet kötni a gazdaságot.
• 10:22 Fókuszba került a fiatalok segítése az első lakásukhoz való hozzájutásban.
• 11:15 A legtöbb banknál elvárás a legalább nettó 500-600 ezer forintos igazolható jövedelem. 
• 11:41 Az 5 százalékos THM várhatólag nem feltétlenül lesz mindenki számára elérhető.
• 14:44 A lakosságnak csak 30 százaléka tud hitellel lakást vásárolni.
• 15:30 Ma átlagosan 50 millió forint egy budapesti ingatlan vételára.
• 16:45 Így spóroltunk 17 ezer forintot ügyfelünk havi törlesztőrészletén.
• 19:50 Az ingatlanárak gyorsabban növekedhetnek, mint amit nyerhetünk a kivárással.
• 25:03 Fontos szerepe van a hitel előbírálatnak, különben a foglalót is el lehet bukni.
• 26:10 A bankok hitelbírálati feltételeiben elképesztően nagy különbségek vannak.
• 28:15 Egy átlagos hitelkérelmi dokumentáció legalább 70 oldalas.
  A BankSelect hitelszakértői ezt A-Z-ig összekészítik.
• 32:14 Egy jó hitelfelvétel olyan, mint egy háromlábú szék.

A podcast leiratának szerkesztett változatát itt olvashatod el.

Két hónapon belül jöhet az 5 százalékos THM

Amit most mindenkit érdekel, az az 5 százalékos THM. Elmondod röviden, hogy mi fog történni?

– A Bankszövetség ülésén a Nemzetgazdasági Minisztérium felkérte a bankokat, hogy tervezzenek be egy újabb önkéntes kamatplafont, egy 5 százalékos THM-plafont. A bankok 2 hónapot kaptak arra, hogy kidolgozzák a tervezetet. Azt tudni kell, hogy jelenleg nem tart itt a piac, a banki forrásköltségeket meghatározó mutató, a BIRS index a mai napon például 5,9 százalékon áll. Ez egy referencia kamat, ezen tudnak a bankok olyan forráshoz jutni, amit aztán kihelyeznek hitelként. 

És erre még egészséges módon, hogy profitábilis legyen a lakáshitel, a banknak 0,5-1 százalékot rá kell tennie, és ezért van az, hogy ha felmentek egy banki összehasonlító portálra, vagy bementek a saját bankotokhoz, és kértek egy lakáshitel ajánlatot, akkor 6,5-7,5 százalék közötti kamattal találkozhatunk jelenleg.

Kamattal vagy teljes hiteldíj mutatóval?

– Kamattal. A kamat és a teljes hiteldíj mutató között az a különbség, hogy a THM-be beleszámolják az induló költségeket, mint például a számlavezetés díját vagy a lakásbiztosítás díját. A kamat és a THM között 0,3-0,4 százalékos különbség van. A hitelre egyéb extra költségek nem tevődnek rá.

Hogyha ezt lefordítjuk emberi nyelvre, akkor arról van szó, hogy a minisztérium arra kérte a bankokat, hogy veszteségesen hitelezzenek?

– Ezt úgy képzeld el, mintha a közértest megkérte volna, hogy a kenyeret beszerzési ár alatt adja.

A BIRS mutató számít igazán

Mondjuk ez már ismerős, mert ugye nem ez az első THM-plafon.

– A THM-plafonnak mondhatni történelme van. Az első alkalommal ugyanígy a Nemzetgazdasági Minisztérium kérte fel a bankokat tavaly októberben, és akkor sem tartott még itt a piac. Tavaly október 9-től vezették be az első THM-plafont, ami 8,5 százalék volt, és aztán tovább csökkentették idén januártól 7,3 százalékra, ez tartható is volt júliusig, amikor is kivezették a THM-plafont.

Azt hozzá kell tennem, hogy az a bizonyos BIRS mutató, ami a banki kamatköltségeket meghatározza, farkasfog alakzatban változik. Sokan tévesen gondolják azt, hogyha csökken a jegybanki alapkamat, akkor csökken a hitelünk, de ez nem így van. Merthogy nem az MNB alapkamat határozza meg a forrásköltségeket, hanem a BIRS mutató, ami április-májusban a 6,5 százalékot is elérte, illetve fölé is ment, és akkor nagyon nehezen volt tartható a bankok számára a 7,3 százalékos THM-plafon.

Mondjuk az egy jó kérdés, hogy egyébként be tud-e menni mondjuk majd a BIRS hosszú távon is 6 százalék alá.

– Az elmúlt egy hónapban 5,8 és 6 százalék között mozgott. Ami viszont pozitív, várható változás, hogy a hazai gazdaságot – nem árulok el nagy titkot – erőteljesen meghatározzák a globális pénzügyi folyamatok, és ha kitekintünk a tengerentúlra, akkor Amerikában pár hete kamatot csökkentettek. Ez azért nagy szó, mert 5 év után első alkalommal egy fél bázispont kamatvágás történt. Hozzá kell tennem, hogy az Európai Központi Bank is a csökkentés mellett van, és ezek a folyamatok egészen biztosan be fognak gyűrűzni Magyarországra. Tehát egy picit a kormányzat elé is ment a várható csökkentésnek, mert ez egy jó üzenet a lakosság felé, és optikailag jól jön ki, hogy ők értek el kamatcsökkentést, de ez csak egy szelete a folyamatnak. Tehát valamennyire egyébként is csökkenő kamatkörnyezetre számítunk, de nem annyira erőteljes mértékben, hogy hirtelen két hónap alatt 5 százalék alá menjen a THM.

Az ingatlanpiac felpörgetése a cél

Épp ezért szerintem beszélgessünk arról is, hogy a kormányzatnak mi lehet ezzel a célja, mert ahogy te is említetted, nemrég vezették ki az előző THM-plafont, és ugye most bevezetnének egy újat. Közben pedig azt látjuk, hogy a hitelpiac egyébként egészséges növekedésben van. Nagyjából az éves rekordszinteken mozog a hitelezés és a kihelyezés.

– Így van. 2022 második félévében volt a hitelkihelyezés rekordja. Hozzá kell tennem, hogy akkor egy picit torzított volt az emelkedés, hogyha visszaemlékszünk, akkor voltak a fél százalékos zöld hiteles kamatok, ami nagyon megtolta a piacot. Nem fogjuk azt a szintet elérni év végéig, viszont most újra erőteljes növekedésnek indult a piac, főleg azután, hogy a tavalyi év a lakáshitelpiac fekete éve volt, és rengeteg volt az elhalasztott vásárlás. Tavaly sajnos Magyarországon európai szinten is kiemelkedő volt az infláció. Ugyanígy a hitelek visszaesését tekintve is élen járt Magyarország, 63 százalékos visszaesés volt 2022 február és 2023 február között. Most ezek a vevők visszatértek. Az élénkülés egy részét ez okozza. 

Annak, hogy miért jött elő hirtelen ezzel a Nemzetgazdasági Minisztérium, nyilván számos oka lehet. Talán az egyik legérdekesebb, hogy jelenleg hatalmas megtakarítási állomány van az állampapírokban: 6500 milliárd forintnyi befektetés. Kamatfizetés várható 2025 első negyedévében, és ez a kamat nem mindegy, hogy hová megy. Nem fognak tudni olyan ajánlatot tenni, ami kellően attraktív lenne. Infláció plusz 1,5 százalék, 19 százalék fölötti hozammal van most elhelyezve. 2025-ben 3-4-5 százaléknál jobb ajánlatot nem fog adni a magyar állam. Valószínűleg szeretné elkerülni azt, hogy kimenjen például amerikai tőzsdékre. Egy átlag felhasználó, ha most megnyitja bármelyik social platformot, akkor azt látja, hogy ETF, részvény, indexkövető részvény, tehát egyre vonzóbb a külföldi befektetés. Valahol érthetően a kormányzat ezt szeretné elkerülni, hogy ide nagyobb volumenek menjenek. Nyilván a célja az a hazai gazdaságnak, hogy inkább itthon vásároljanak, mint mondjuk spanyol ingatlanokba menjenek a befektetések. Tehát vonzóvá kell tenni a hazai ingatlanpiacot a hazai befektetőknek. Vélhetően ez a kormányzat célja.

Talán azt szeretné a kormányzat, hogy minél hamarabb kipörögjön a lakásvásárlási vágy, mindenki vegye meg azt a lakást, amit szeretne, és aztán pörgessük fel a gazdaságot.

– A gazdaságélinkítésnek mindig is az eszköze volt a hitelpiac és az ingatlanpiac felpörgetése. Gyakorlatilag ezzel infúzióra tudják kötni a gazdaságot. Az építőipar most küzd, és az új építésű lakások eladásával is megakadtak a beruházók. Tehát az, hogy olcsó hitel jelenjen meg a piacon, az nagyon erőteljes gazdaságélénkítési eszköz. Hozzá kell tennem, hogy ugyanakkor valamelyest szembemegy az MNB kamatpolitikájával, amelyik egy hosszú távú stabilitásra tervez. Ez inkább egy rövid távú megoldás. 

A bankok szerint ilyen az ideális ügyfél

Akkor nézzük meg, hogy az egyénre vonatkozóan mit jelent ez az 5 százalékos THM. Összességében az egész hitelpiacra vonatkozik ez az elvárás, vagy csak egyes hitelekre? Minden bank fog ezzel operálni? Ti hogy értelmezitek?

– Ez egy nagyon jó kérdés, és vélhetően pontosan ezért kaptak a bankok 2 hónapot arra, hogy kidolgozzák a tervezeteket. Különböző szcenáriókat lehet hallani a piacon, de valószínű, hogy fognak valamilyen mértékben szegmentálni. Arra lehet számítani, hogy az energetikailag korszerű, zöld hiteleket és az új építésű lakások vásárlását támogatják. Látjuk, hogy egyértelmű fókuszban van a fiatalok lakáshoz jutásának a segítése. Erre jött a 10 százalékos önerős megoldás, amivel a 41 év alattiak első lakáshoz jutását támogatják. Valószínű, hogy a kedvező kamattal a fiatalok vásárlása, vagy első lakáshoz jutása is támogatva lesz. 

Ugyanakkor azt gondolom, hogy a bankoknak alapvető érdeke, hogy úgy szegmentálják az ügyfeleket, ami számukra célcsoport: tehát akik átlag feletti jövedelemmel rendelkeznek, és bizonyos hitelösszeget meghatározó mértékben igényelnek. Ez ma a piacon úgy néz ki, hogy a bank számára célcsoport az az ügyfél, aki legalább 20-30 millió forintot elérő hitelösszeget igényel. Megjegyzem, a mostani lakásárak mellett lassan ez az átlag, tehát ez a 25-30 millió forint, és a legtöbb banknál elvárás, hogy legalább nettó 500-600 ezer forint igazolható és bankszámlára érkező jövedelem legyen. Miért fontos, hogy a jövedelem a bankszámlára érkezzen? A bank egyrészről próbál a hitelen keresni, látjuk, hogy egyre kisebb marzzsal, de betéti oldalon is szeretne keresni, és ezért van az, hogy a jövedelemjóváírásért cserébe hajlandó a bank kamatot csökkenteni.

Az 5 százalékos THM-nél várhatólag lesz majd valamilyen megkötés, például hogy milyen lakást vásároltok, vagy hogy milyen besorolásúak vagytok, és valószínűleg egy prémium ügyfélkör lesz az, aki elvihet majd 5 százalék alatti THM-et. Úgyhogy arra nem feltétlenül kell számítani, hogy ez általában mindenkinek elérhető lesz. És ezzel igazából el is jutottunk oda, hogy akkor lesz egy réteg, aki biztos, hogy nem tud ilyen kondíciókkal felvenni majd hitelt.

– Sok minden történhet még a következő két hónapban. Az is lehet, hogy a bankok kijönnek egy olyan ajánlattal, hogy mondjuk a kamat legyen 5 százalék, tehát egy picit feljebb tornázzák. Bár hogyha ezt az 5 százalékos THM-et már így kijelentette a Nemzetgazdasági Minisztérium, akkor valószínűleg ezt ők tartani szeretnék. Az biztos, hogy valamilyen kompenzációra szüksége van a bankoknak ahhoz, hogy ilyen mértékben THM-et tudjanak csökkenteni.

Az árfelhajtó hatás szinte borítékolt

Milyen hatással lesz ez a lépés az ingatlanárakra?

– A válasz arról fog szólni, hogy mit nyerünk a réven, és mit veszítünk a vámon. Ha belegondolunk, akkor nem nagyon volt még olyan kormányzati intézkedés, amikor plusz támogatás, vagy erőteljes könnyítés jelent meg, hogy az ne lett volna olyan hatással az ingatlanárakra, hogy nagyobb keresletet generál. Ez egy spirál, tehát minél nagyobb a kereslet, az annál inkább emeli fel az ingatlanárakat.

Ez úgy is igaz, hogyha azt mondjuk, hogy csak egy szűkebb réteg tudja felvenni majd ezeket a nagyon kedvezményes kölcsönöket? Tehát lesz szerinted akkora hatásuk, hogy az árfelhajtó erővel fog bírni?

– Ez egyértelműen igaz. Ma a hazai lakosságnak csak a felső 30 százaléka tud egyáltalán hitellel lakást vásárolni. Tehát azok, akik magas jövedelemmel rendelkeznek. A másik oldalról nézve pedig az is megállapítható, hogy a befektetési célú lakásvásárlások jellemzően Budapestre, a nagyobb városokba, esetleg az agglomerációba tömörülnek. A plusz kedvezmény ezt a kínálatot fogja felhajtani.

Nézzük meg, hogy ez az 5 százalék alatti THM forintra vetítve nagyjából mit jelenthet majd az átlagos hitelfelvevőnek, hogyha mondjuk a mostani piaci környezettel hasonlítjuk össze. Mit láttok ebben, akár a törlesztőrészletben, akár a teljes visszafizetendő összegben, mennyit tud spórolni az, aki esetleg később vesz majd fel hitelt és nem most? 

– Először egy kis piaci körképpel indítanék. Tehát ma az átlag budapesti ingatlan vételár 50 millió forint, és egyébként ez év májusában az átlag budapesti négyzetméterár meghaladta az egymillió forintot. Nagy különbségek vannak a pesti és a budai oldalon, a belvárosi és peremkerületekben. A közelmúltban egy befektetőknek szóló konferencia anyagot készítettük elő, és ott hoztam példának a Duna House barométerét, amely szerint a budai oldalon a panellakásoknál az átlag négyzetméterár meghaladta a 900 ezer forintot, és a pesti oldalon is 800 ezer forint körüli. 

Tehát magyarul egy lakásvásárlás, akár egy fiatalnak is 40-50 millió forintos vételáron érhető el. Ha ebben tudnak 20 millió forintos vagy 20 százalékos önerőt biztosítani, akkor is átlagosan 25-30 millió forint körüli hitelösszeget igényelnek. Azt javaslom, hogy nézzünk meg egy példát, hogy mai kondíciókkal, 30 millió forintos hitelösszeget hogyan tud valaki elérni, és mi történik majd, ha megvárja és kivár az 5 százalékos THM-re. 

Nézzünk egy konkrét kalkulációt, tehát pont a napokban járt nálam egy 28 éves lány, aki az első lakását vásárolja meg, felsőfokú végzettségű, multinál szakértői pozícióban dolgozik. A banknál első körben kapott egy ajánlatot 6,65 százalék kamattal, és akkor így a törlesztője 226 ezer forint lett volna. A főnöke javasolta, hogy forduljon hozzánk, mert egyedi kamatot és árazást is tudunk intézni. A 6,65 helyett 5,74 százalékos kamatot sikerült elérni 6,12 százalékos THM-mel, és így a havi törlesztője 210 ezer forint lett. A törlesztőben 17 ezer forintot nyertünk neki. Tehát 30 millió forint volt a hitelösszeg, 20 éves futamidőre és 10 évre fixáltam a törlesztőt.

Nem feltétlenül érdemes kivárni

Sokan kérdezik, hogy ez a 10 éves fixálás mekkora biztonságot jelent?

– A legtöbb hitelt 20 éves futamidőre veszik fel, de a bankok statisztikái szerint 8-10 éven belül végtörlesztenek vagy előtörlesztenek. Életszerű, hogy továbbköltöznek egy másik ingatlanba. Vélhetően az említett ügyfél is tíz éven belül tovább fog lépni, tehát neki ez a 10 éves fixálás teljesen rendben van. 210 ezer forint a havi törlesztője, és 55 millió forintért vásárolt a III. kerületben lakást, egyébként sokáig kereste az ingatlant. Mi történne, ha ő most azt mondaná, hogy kivárja az 5 százalékos THM-et? Ebben az esetben lecsökkenne a törlesztőrészlete 192 ezer forintra, 4,68 százalék lenne a kamat, és 5 százalék a THM. Igen ám, de a nagy kérdés az, hogy ha az 5 százalékos THM-re felpörög-e a piac, fokozódik-e az érdeklődés, és a tranzakciószám? Láttunk-e már olyat, hogy nem nő az ingatlan értéke? Eléggé benne van a pakliban, hogy ahogy ebben az évben emelkedett 6,5 százalékot a budapesti piac, úgy a jövőben is legalább ennyivel fog növekedni. Viszont ha az 55 milliós ingatlant 6 százalékkal többért tudja elhozni, akkor helyből plusz 4 milliót kellene beletennie. Ha 4 millióval több hitelösszeget vesz fel, akkor ő már veszített.

Szóval nem biztos, hogy az a jó megoldás, ha kivárjuk azt, hogy 5 százalék legyen a THM. Lehetséges, hogy az ingatlanárak sokkal gyorsabban és nagyobb ütemben fognak nőni, mint amennyit nyertek a hitelen. Ezért jó, hogyha egyébként leültök és beszéltek egy hitelszakértővel, meg egy ingatlanossal, hogy mi a helyzet. De akkor a lényeg az, hogy itt az elkövetkezendő hónapokban, aki okos, az elkezd nézelődni és matekozni egy kicsit, hogyan jár jobban, főleg, hogyha egyébként van befektetni való tőkéje, vagy elkölteni való pénze.

– Itt két fontos dolgot is megjegyeznék. Először is, hogyha 6 százalék alá megy tartósan a kamatkörnyezet, akkor tömegesen visszatérnek a vevők. Viszont ettől keresleti piac lesz még inkább, és ez egyértelműen árfelhajtó hatású. A másik, hogy az összes ügyfelünkkel, aki most hozzánk fordul, úgy válunk el egymástól, hogyha a következő 2-3 évben visszakorrigál a kamatkörnyezet 4 százalék körüli értéke, akkor a most drágábban felvett hiteleket ki lehet majd váltani, vagy refinanszíroztatni. Még lehet, hogy a bankok is partnerek lesznek ebben, hogy a drágább forrású hiteleket lecseréljék olcsóbb forrásúra.

Ez egy nagyon érdekes kérdés, mert azt gondolnánk, hogy egy jelen pillanatban mondhatni veszteséges hitelnél, ha majd jönnek az 5 százalék alatti THM-es hitelek, ott azt mondhatná a bank, hogy ezt hitelkiváltásra nem lehet felhasználni, holott ugye aki az elmúlt 1-2 évben vett fel hitelt, azért ők nem ezen a kamatszinten vettek fel kölcsönt, tehát nekik gyakorlatilag ez egy isteni segedelem lenne, ha fogalmazhatok így.

– Ehhez kapcsolódóan egy fontos infót megemlítenék azokról, akik az elmúlt években vettek fel hitelt. 7,5 százaléknál magasabb kamat nálunk még a legnehezebb időkben sem volt, de nagyon sokan vettek fel 7,5-13 százalék közötti kamattal hitelt. Ha egyébként az illető jó adós, akkor több bank is hirdetett meg programot a bankon belüli kiváltásra, tehát ezzel akár érdemes felkeresni a pénzintézetet, vagy független hitelszakértőhöz fordulni. Egy 8-13 százalék közötti kamatnál, megvizsgáljuk az ügyfél hitelét, jövedelemhelyzetét, és vagy teszünk javaslatot egy azonnali hitelkiváltásra, vagy azt mondjuk, hogy még egy picit érdemes kivárni, és majd kedvezőbb pozícióból váltani. Azt tudni kell, hogy egyszer lehet kiváltani lakáscélú kamattal, és a második kiváltás az már szabad felhasználásúnak minősül. Néhány bank azt most meglépte, hogy ez ne kiváltásnak minősüljön, hanem bankon belüli csökkentésnek. Ilyen és hasonló kérdésekkel is forduljanak hozzánk bizalommal, mert teljes rálátással rendelkezünk a piacra.

A siker az alapos feltérképezésben rejlik

Beszéljünk egy kicsit a BankSelect hozzáadott értékéről. Az egyedi kedvezmények elintézését már említettük, milyen pluszt tudtok még adni, amikor ennyire alacsony kamattal lehet majd kölcsönöket felvenni?

– Az, hogy jobb kondíciókat tudunk elhozni, az valóban a tortának csak egy szelete. Tehát számos egyéb plusz értéket tudunk nyújtani. Kezdve azzal, hogy a legjobb időpillanat, amikor valaki eldönti, hogy szeretne ingatlant vásárolni, akkor természetesen megteheti azt, hogy felmegy egy összehasonlító portálra, megnézi, besétál a saját bankjához, vagy akár több bankhoz, de az igazán professzionális megoldás az, ha egy erre szakosodott hitelszakértőhöz fordul. Mi azzal kezdjük, hogy feltérképezzük a jelenlegi helyzetét, és ami nagyon fontos, készítünk egy hitel előbírálatot. És ez alapján már nyugodtan tud ingatlant keresni. 

De miért fontos ez? A legtöbb bank a lakáshitel kérelmet akkor fogadja be, amikor már van végleges adásvételi szerződés, és az ügyfél letette a foglalót, ami általában a vételár 10 százaléka, tehát sok millió forintos foglalóról beszélünk. Ha ez nincs kellően előkészítve, akkor a legrosszabb esetben akár a foglalót is elbukhatja. Ha hozzánk fordul, akkor megnézzük, hogy mekkora mozgástere van, milyen értékű ingatlan elérhető. Felhívjuk a figyelmet a lehetséges kockázatokra is. Van olyan helyzet, amikor azt mondjuk, hogy ha bizonyos paramétereket teljesít, akkor hitelképessé válik, vagy nagyobb összegű hitelt tud felvenni. Ezt követően, amikor megvan a kiválasztott ingatlan, akkor rápontosítunk, és azt tudni kell, hogy az egyes bankok hitelbírálati feltételeiben elképesztően nagy különbségek vannak. Mondok egy-két példát. Mondjuk vállalkozóknál az osztalékjövedelmet nagyon eltérően számolják. Vannak bankok, amelyek például az elmúlt három évben folyamatos osztalékot várnak el, és azért ez nem minden vállalkozásban van így. Ilyenkor tudunk olyan bankot ajánlani, ahol elég az elmúlt egy éves osztalék. 

Lehetnek eltérések az életkorokban és a lejáratokban, vagy abban is, hogy az ingatlanfedezeteket hogyan, és milyen mértékben fogadják el. Különbségek vannak abban is, hogy milyen háztartási alapjövedelemmel számolnak. Tehát tényleg elképesztően nagy különbségek vannak az egyes bankok között, és mi célzottan meg tudjuk találni azt a bankot, ahol a legjobban átmegy az ügyfél hitele. Viszonylag gyakran előfordul, hogy a saját bankjánál megakadna az ügylet, míg egy másik banknál meg úgy megy át, mint kés a vajon.

És ezen túlmenően egy hitelnél nem csak a kamatot kell vizsgálni, hanem egyéb feltételeket is. Az induló költségekben nagyjából ugyanazt kínálják a pénzintézetek. Tehát a bankok stratégiailag most abszolút hitelt akarnak kihelyezni, ezért szinte 100 százalékban elengedik az induló költségeket, vagy visszatérítéses akciók vannak, például az értékbecslési díjra vagy a közjegyzői díjra. De abban már nagyon komoly különbségek vannak, hogy az elő- vagy végtörlesztésnek milyen díja van. Abban is nagy eltérések vannak, hogy mit kért cserébe a bank azért, hogy kamatkedvezményt nyújtson. Ha valaki bevállal mondjuk egy havi 500 ezer forint rendszeres jóváírást, akkor az nagyon nem mindegy, hogy ha átmenetileg ezt az összeget nem tudja érkeztetni, mert például munkahelyet vált, vagy beteg lesz, mert akkor örök életére elveszíti a kamatkedvezményt. 

A hitelszakértői szolgáltatás további előnye – ugye mindenkinek az ideje most a leginkább drága –, hogy a szakértő A-tól Z-ig összekészíti a hitelkérelmi dokumentációt. Végigviszi az egész folyamatot, és gyakorlatilag bankfiókban már csak a hitelkérelem jóváhagyását követően szerződni kell menni. Tehát ez egy meglehetősen nagy biztonságot ad. Egy átlagos hitelkérelmi dokumentáció legalább 70 oldalas. És a legtöbb banknál a hitelszakértők már egy gyorsított zöldfolyosós bírálati utat tudnak elérni. Sok bank erre olyan szinten felkészült, hogy külön hitelcentrumokat alakítottak ki a kiemelt közvetítők ügyfelei számára. Megjegyzem, több banknál előtörlesztési díjban is tudunk kedvezményeket elhozni, akár több alkalommal is lehet élni díjmentes elő- vagy végtörlesztési lehetőségekkel.

Így érhető el a 10 százalékos önerő

És vannak még itt újdonságok, mint például a 10 százalékos önerő. 

–  Januártól jelent meg az erre vonatkozó kormányrendelet. A bankok azonban meglehetősen óvatosak, ezt mutatja az is, hogy jó részük csak a nyár elején, illetve közepén jött ki 10 százalék önerős termékkel. Nézzük is, hogy ki tudja ezt felvenni. Egyrészt van a rendelet, amely azt mondja, hogy a 41 év alatt igénylők, vagy akik nem rendelkeztek korábban ingatlantulajdonnal, vagy ha rendelkeztek, az nem haladta meg az 50 százalék tulajdonrészt, illetve haszonélvezeti joggal terhelt. Ez viszonylag egyszerű képlet. 

Ugyanakkor a legtöbb bank tett hozzá még egyéb feltételeket, mondok példákat, csak CSOK-os ingatlan, bizonyos adósminősítési feltételeknek megfelelő ügyfelek, vagy bizonyos települések esetében engedélyezik. Alapvetően azzal érdemes számolni, hogy az elvárás minimum 20 százalék önerő és maximum 80 százalék lehet a hitel. Mi mindig megnézzük, hogy elérhető-e a 10 százalékos önerő. Igazából elég nagy volument viszünk az egyes bankokhoz. Azt tudom mondani, hogy minden 20-25. ügylet lehet 10 százalékkal önerős a jelenlegi tapasztalatok alapján.

Még az MNB ügyvezető igazgatója is elmondta, hogy elég konzervatív az MNB ahhoz képest, hogy Magyarország hogy áll a hitelezésben a régiós országokhoz és versenytársakhoz képest, és azért itt van lehetőség a lazításra, akár gondolhat itt a JTM mutatóra vagy az önerőre. Szerintetek milyen változások jöhetnek még itt? Mire számítotok ezzel kapcsolatban? Tehát hogyan változhat majd akár a jogszabály, akár az MNB-s szabályozás?

– Ez valóban így van, az MNB-nek van egy adósságfék politikája, kormányrendeletekkel szabályozza, és ezt minden bank egységesen alkalmazza. Egy jó hitelfelvétel olyan, mint egy háromlábú szék, és mind a három lábnak stabilnak kell lennie. Az egyik az, hogy meddig terhelhetőek a jövedelmek hitellel. Erre van az MNB-nek a JTM szabályozása. A másik, hogy az ingatlanfedezetek meddig terhelhetőek hitellel. Ez ugye a hitelfedezeti érték vagy eltérő szabályozás. A harmadik láb pedig az, hogy a hitelmúlt legyen rendben, itt a KHR-t ellenőrzik a bankok. 2015-ben vezették be az adósságfék szabályozást, ami kisebb finomításokkal a mai napig ugyanúgy működik. 

A gyakorlatban a 10 éves vagy végig fix kamatperiódusú hiteleknél, hogyha a bank felé igazolt jövedelem eléri a 600 ezer forintot nettóban, akkor 60 százalékig terhelhető a meglévő hitelek havi törlesztője és az új hitel havi törlesztője együttesen. Ha ez 600 ezer alatt van, akkor pedig 50 százalékig terhelhető a jelzáloghiteleknél. Az LTV-nél pedig főleg a városi agglomerációs ingatlanokra, és nagyobb városi lakásokra igaz, hogy minimum 20 százalék önerő, maximum 80 százalék lehet a hitel, ha a célingatlan a fedezet. Na ez az, amin esetleg lehetne módosítani. Hozzá kell tennem, hogy ez az adósságfék szabályozás azt eredményezte, hogy meglepően tiszta a hazai hitelportfólió. Ezt a moratórium időszaka is bebizonyította, kevés az úgymond bedőlt ügylet.

Mi a helyzet azokkal, akik nem törlesztenek időben?

– A KHR-be az kerül, akinek a minimálbért meghaladó tartozása van 90 napon túl. Ők felkerülnek a negatív KHR listára, és elindul a behajtási folyamat, újra hitelképes akkor tud lenni, ha rendezi a tartozását. Amit kettő fajta módon lehet rendezni. Az egyik, hogy teljes egészében kifizeti, akkor a következő egy évben passzív KHR-es lehet, úgyhogy nem kap hitelt egy évig, vagy maximum nagyon korlátozottan, ha viszont tartozás elengedéssel rendezi a hitelét, a negatív KHR-es hitelét, akkor meg a következő öt évben nem lesz hitelképes.

Számíthatunk akkor arra, hogy lazább kondíciókkal lehet majd hitelt felvenni?

– A kormányzatnak lehet ez szándéka, de azt látni kell, hogy a bankok saját maguk határozzák meg a hitelbírálati feltételeket, és a bankok meglehetősen óvatosak. Azt látjuk, hogy nagyon korlátozottan mennek bele kockázatos ügyletekbe. Valamelyes lazítás elképzelhető, de nagyon óvatos formában.

A nyugdíj megtakarítás feltörése még az önerőre sem elég

És van még egy nagy durranásnak ígérkező bejelentés, hogy a megtakarításokat fel lehet használni lakásvásárlásra. Itt arról volt szó, hogy a hosszú távú megtakarításokra gondolnak, ezek tipikusan ezek a nyugdíjcélú megtakarítások. Szerinted mi sülhet ki ebből az egészből?

– Igen, itt kifejezetten az önkéntes nyugdíjpénztárakról van szó. Nekem elsőre A tücsök és a hangya meséje jutott eszembe. Tehát hogyha a nyugdíjpénztárakat nézzük, akkor egyrészt van edukáció, hogy ez emberek hosszú távon gondolkodjanak és megtakarítsanak, viszont ezzel az elvvel egy picit ellentétes ez a várható szabályozás. A másik nagy kérdés, hogy ténylegesen mekkora összeget tud kivenni most egy átlag felhasználó egy nyugdíjpénztárból?

A számlákon nagyjából 1,9 millió forint van fejenként, és havonta átlagosan 20 ezer forinttal járulnak hozzá, hogy ez gyarapodjon. És ennek is csak egy részét lehet majd felhasználni. Ha kivesz valaki 1-1,5 millió forintot, az még az önerőre sem elég. A teljes állomány egyébként már tekintélyesebb, 300 milliárd forint körül van, és ennek egy részét csatornázná be a kormány az ingatlanpiacra, tehát ez is egy árfelhajtó hatás lenne. 

Az államilag támogatott lakástakarékpénztárak – amik kijöttek most új piaci alapokon működő termékekkel –, felhasználása legkorábban négy vagy öt év után képzelhető el. Ezeket hamarabb kombinálnám hitelfelvétellel.

Ha valaki csak egy mondatot jegyezne meg a mostani felvételből, akkor az talán az, ha van ingatlanvásárlási célja, akkor ha teheti, érdemes minél előbbre hozni a vásárlást, mert bármilyen formában, ha valóban csökken a kamatkörnyezet és egyébként piaci alapokon is csökkenne, egyértelműen látjuk, hogy erősödik a keresleti piac, aminek árfelhajtó hatása van azon ingatlanok esetében, ami igazán keresett. Jó lokációjú és állapotú ingatlannál tehát valószínűleg többet lehet nyerni a vételáron, mint amennyit veszíti a kamatkedvezményen, és mellékesen ezeket a kamatokat majd lehetőség lesz refinanszíroztatni a következő időszakban, ha a piac engedi.