Tényleg most éri meg lakást venni a gyereknek Budapesten?

Magyarországon több éven keresztül az európai országok többségénél jóval gyorsabban emelkedetek a lakásárak, a COVID-járvány miatt viszont hazánkban is megtört a lendület, és rekord mértékben zuhant a magyar lakáspiac. A Portfoliónak nyilatkozó ingatlanosok szerint a kereslet jövőre már ismét növekedhet, de a lakásárakat az adórendszer változásai miatt nehéz előre jelezni.

Ahogy korábban írtuk, az idei első negyedévben a magyar lakásárindex az élvonalból az utolsó helyre esett vissza az Európai Unió országai közül. Az első negyedévben, az előző év azonos időszakához képest

5,4 százalékkal csökkent a magyarországi ingatlanok inflációval korrigált ára, ami a legnagyobb visszaesés az adott időszakban az uniós országok között.

Az ezt megelőző két negyedévben korábban még több mint 10 százalékkal nőttek a lakásárak, 2007 és 2020 között pedig mintegy 75 százalékkal drágultak az ingatlanok.

Igaz, ez az emelkedés (különösen annak utolsó pár éves szakasza) szakértők szerint nem volt teljesen megalapozott, a Magyar Nemzeti Bank már tavaly nyáron jelezte, hogy a piac erősen túlárazta a magyarországi, különösen a fővárosi ingatlanokat. Akkor úgy becsülték, a fővárosi ingatlanok értéke mintegy 15 százalékkal haladja meg az egyensúlyi értéket – ehhez képest nem is annyira sok az 5 százalékos visszaesés.

A kereslet biztosan megnő

Bár a COVID-járvány első hullámának hatására megremegett a lakáspiac, és a mostani esetszámok alapján a tavaszinál is súlyosabb járvány kezd kialakulni, a Portfoliónak nyilatkozó szakértők szerint a második hullám idején nem esik össze annyira a lakáspiac, mint az első negyedévben. A Duna House becslése szerint például

éves szinten 130 ezer körüli tranzakció várható, ami bár jelentős visszaesés a tavalyi szinthez képest, így is meghaladja a 2014-es év tranzakciószámát.

A Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint ezután, 2021-ben egy optimista forgatókönyv alapján akár a 2019-es szintre zárhat vissza a forgalom. Ehhez persze az is szükséges, hogy a járvány második hulláma alatt ne vezessenek be szigorú, a gazdasági növekedést is visszavető korlátozásokat.

Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László az idei év végéig 136 ezer tranzakcióra számít, ami tavalyhoz képest nagyjából a forgalom egy hónapnyi visszaesését jelentené. 2021-re ő 140 ezer körüli adásvételt valószínűsít. Hozzátette: sok múlik azon is, hogy mikor szűnik meg a hitelmoratórium.

Ingatlanárak: eddig az optimistáknak volt igaza

A szakértők az ingatlanárakkal kapcsolatban már kevésbé értenek egyet. Ahogy a Portfolio írja: az első negyedéves, rekordszintű csökkenés után sokan további árzuhanást jósoltak, és a budapesti ingatlanpiacon 15-20 százalékos indexcsökkenést sem tartottak kizártnak. Az optimisták ezzel szemben 4-5 százalékos csökkenést vetítettek előre az év végéig a fővárosban. Egyelőre úgy tűnik, az utóbbiaknak lehetett igaza, az MNB adatai szerint a csökkenés bőven az egyszámjegyű tartományban maradt.

A Portfoliónak nyilatkozó szakértők közül jövőre többen a lakásárak enyhe növekedését jósolják: az elemzők a fővárosi tégla építésű lakásoknál év végéig mindössze 1, a paneleknél mindössze 3 százalékos további árcsökkenéssel számolnak, míg a családi házak esetében 1-2 százalékos áremelkedést vetítenek előre. Úgy látják, mához képest egy év múlva (2021 szeptemberére) a fővárosi panelek ára nem változik majd, a tégla építésű lakásoké 2 százalékkal magasabban, míg a családi házak ára 4 százalékkal emelkedik. Ez alapján tehát a lakásárak nagyjából a 2019-es szintre térnek vissza jövőre, ami Budapesten még mindig 600 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárat jelent.

Két lakástámogatási program is felforgathatja a piacot

A kereslet és kínálat mellett azonban a lakáspiacot a következő pár évben jelentősen befolyásolhatják az állami szabályozás változásai is, különösen az ún. rozsdaövezet-program, amely alapján a főváros egyes részein kedvezményes áfával építhetnek vagy renoválhatnak ingatlanokat a fejlesztők (igaz, ennek részleteit, például, hogy melyik területekre vonatkozik majd, nem jelentették még be, ami elodázza a program hatását az árindexre). Szintén alapvetően felforgathatja a lakáspiacot a jegybank Új Otthon Program nevű ötlete, ami szerint

az új lakások építői vagy vásárlói közvetlenül a jegybanktól vehetnének fel 0 százalékos hitelt.

Ezek a lépések erősíthetik a kínálati oldalt, ami jövőre is alacsony szinten tarthatja a lakásárakat, különösen az új építésű lakásokét. Sápi Zoltán, a Budapesti Lakáspiaci Riport projektvezetője a Portfoliónak azt mondta, ha 2020 decemberéig már megjelenik a projektek árában a csökkentett áfa, akkor idén 5 százalékkal csökkenhet az új lakások árindexe, jövőre pedig a mostani árak szintjén stagnálnak majd a lakásárak. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint viszont

a rozsdaövezeti áfacsökkentés miatt jövőre akár 10 százalékkal is csökkenhet az új lakások ára Budapesten.

Összefoglalva tehát a budapesti lakásárak idén nagyon alacsony szintre estek vissza, ahonnan már csak növekedés várható, mégsem biztos, hogy megéri már idén ingatlanba fektetni. Elképzelhető, hogy többet spórol az, aki vár néhány hónapot, és kihasználja a kedvezményeket – persze ez is lutri, hiszen a rozsdaprogram részletei még nem ismertek, és az Új Otthon Program egyelőre még csak a tervezőasztalon létezik.

Jelentkezzen díjmentes és független tanácsadásunkra!

Számíthat ránk a pénzügyekben az élet legtöbb területén. Ossza meg velünk elképzeléseit, és segítünk megtalálni azt, ami a legkedvezőbb megoldást nyújtja Önnek.
Ez történik,
miután jelentkezik

További cikkeink