Tavalyhoz képest 10-15%-kal csökkentek az albérletárak Budapesten

Az újépítésű házak, a régi építésű lakások és az albérletek piacán is visszaesést hozott a válság. Szakemberek szerint jövőre maradhatnak a jelenlegi, alacsony négyzetméterárak, annak ellenére, hogy az adásvételek száma nőhet.

Az elmúlt évben két tényező is befolyásolta magyar lakáspiacot, amelyek az árak csökkenését eredményezték. Egyfelől természetesen a világjárvány és az azt követő recesszió, a jövedelmek csökkenése visszavetette keresletet (maga a bezárkózás különösen az albérletpiacot sokkolta, ahogy a későbbiekben látni fogjuk).

Másrészt a magyarországi, különösen a budapesti lakások piacán már az év elején elindult egyfajta korrekció: miután szakértők már hónapok óta beszéltek arról, hogy túlárazottak a fővárosi ingatlanok, az első negyedévben, sok év óta először csökkenésnek indultak a lakásárak: országszerte átlagosan 5,4 százalékos volt az inflációval korrigált reálárcsökkenés.

Újra egymillió alatt a budapesti négyzetméterár

Novemberig a lakáspiac alig mozdult el a holtpontról. Az ingatlan.com kínálati piaci adatai szerint, október végén az eladásra hirdetett új lakások esetében a medián négyzetméterár 880 ezer forint volta tavalyi év végén még az egymillió forintot is meghaladta egy tipikus budapesti újépítésű lakás négyzetméterára. Debrecenben 624 ezer forintnál, Győrben 494 ezer forintnál tartottak az árak október végére, Kecskeméten 623 ezer forint volt a négyzetméterárak mediánja.

A használt lakások árai az újépítésűekhez képest kisebb mértékben csökkentek. A Portfolio számítása szerint az idei év második negyedévében a használt lakások átlagos négyzetméterára Budapesten mintegy 3 százalékkal, 19 ezer forinttal lett olcsóbb 2019 második negyedéhez képest. Egy átlagos fővárosi használt lakás ára most nagyjából 610 ezer forint/négyzetméter.

10-15 százalékkal olcsóbbak az albérletek

A járvány az albérletek piacát is felforgatta, különösen Budapesten. Bár szeptemberben, az albérletszezon kezdetén még nem mindenhol indult távoktatás, a járvány miatt kevesebb külföldi hallgató érkezett Magyarországra, ami az albérletárakon is meglátszott. Szintén a kínálati oldalt erősítette a turisták elmaradása, hiszen sokan, akik korábban Airbnb-re használták lakásukat, hosszú távú kiadásra váltottak.

Szeptemberben, éves összehasonlításban több mint 10-15 százalékkal csökkentek az albérletárak Budapesten.

A fővárosban jelenleg átlagosan havi 140 ezer forintért kínálják bérlésre a kiadó lakásokat az ingatlan.com adatai szerint, utoljára 2017 novemberében voltak ilyen alacsonyak az átlagos havi bérleti díjak. Más városokban nem volt ekkora a visszaesés, de csaknem mindenhol megtört a korábbi, növekvő tendencia, a vidéki nagyvárosokban 1 és 10 százalék közötti csökkenés jellemző.

Gyér kereslet, hullámzó kínálat

Visszatérve az öröklakásokra: ezt a piacot 2020-ban egyértelműen a gyér kereslet jellemezte. Az ingatlan.com adatai szerint szeptember végén és októberben az egy évvel korábbi szinthez képest 35 százalékkal volt kisebb az adásvételek száma, miközben már 2019 sem a legerősebb év volt ebből a szepontból.

Mindeközben folyamatosan bővült a kínálati oldal is: a KSH jelentése szerint az első három negyedévben 12 876 új lakás épült, 25 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Ezek nagyrészt olyan lakások voltak, amelyek építtetői még igénybe vehették az 5 százalékos lakásáfát, a kedvezményes adózás kivezetésével azonban már jelentősen visszaesett a lakásépítési kedv: a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 17 278 volt, 37 százalékkal kevesebb, mint a múlt év azonos időszakában.

E számok alapján 2020-ban mintegy 22 ezer új lakás készülhet el, de ezek jelentős része azonban valószínűleg idén már nem talál vevőre, a piacon „téli álomra” lehet számítani. Ez egyrészt köszönhető lesz a COVID-járvány és a recesszió miatti bizonytalanságnak, másrészt pedig azoknak a programoknak, amelyek miatt jövőre valószínűleg előnyösebben lehet majd ingatlant vásárolni. 2021-ben visszatér a kedvezményes lakásépítési áfa, a csokos kedvezmény keretében vásárolt lakások illetékkedvezményt kapnak, valamint elindul az állami lakásfelújítási program, amelynek keretében maximum 3 millió forintos támogatást kaphatnak a korszerűsítéshez a gyermekes családok.

Nem várható árrobbanás jövőre

Az Ingatlan.com előrejelzése szerint a fenti támogatások miatt jövőre élénkülhet a kereslet, visszatérhetnek a piacra a vevők és az eladók is. Az oldal szakértője úgy véli, bár sokkal nagyobb lesz a forgalom, azaz több lakóingatlan cserélhet majd gazdát, ennek ellenére áremelkedésre nem lehet számítani. Az utóbbi évek áremelkedése miatt a vásárlóerőben nagyon kevés tartalék maradt, amit már a tavalyi lakásforgalmi adatok is jól mutatnak (2019-ben az adásvételek száma 4 százalékkal, 157 ezer darabra csökkent). Az ingatlan.com szakértője szerint ez nem amiatt történt, mert kevesebben szerettek volna költözni, hanem azért, mert drágábbak lettek az ingatlanok.

2021-ben újabb lakásépítési hullámra számíthatunk, hiszen jövőre ismét a kedvezményes 5 százalékos áfakulccsal lehet értékesíteni az új lakásokat. Mivel az intézkedés lehetővé teszi, hogy a 2022-ben építési engedélyt kapott ingatlanokat még 2026-ban is 5 százalékos áfával lehessen értékesíteni, így akár 100 ezer lakás is megépülhet ebben a következő 6 évben – ez idő alatt valószínűleg nem várható olyan lakásárrobbanás, mint a 2015 és 2020 közötti időszakban.

További cikkeink