Nem szeretne személyes találkozót? Tanácsadásunk már online is elérhető! Tudnivalók

Mennyi az éves hozam, ha lakásba fektetünk?

A lakáskiadás ma még a legjövedelmezőbb befektetések között van, azonban látszódnak a lakáspiac gyengülésének jelei. A jelenlegi lakbérekkel kalkulálva azonban egy újonnan vásárolt lakás kiadásából szerezhető hozam Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is meghaladhatja a legjövedelmezőbb értékpapírokét.

Az ingatlanvásárlás és -kiadás ma a legelőnyösebbnek tartott befektetési forma Magyarországon. A Portfolio és a Gemius tavalyi felmérésén a megkérdezettek több mint 24 százaléka mondta azt, hogy ilyen befektetéssel készülne legszívesebben a nyugdíjas évekre, vagyis többen nevezték meg az ingatlanbefektetést ideális megtakarítási formának, mint a nyugdíj-megtakarításokat.

Ez persze nem véletlen: egy ingatlanbefektetés előnye, hogy az évek során nemcsak a lakás ára emelkedhet, de a kiadásával további hozamra tehetünk szert. Hogy pontosan mekkorára, az rengeteg szemponttól függ, többek között az ingatlan eredeti árától, az elhelyezkedésétől, állapotától, a környék alakulásától.

Ha használt lakást veszünk, a Takarék Index szerint jelenleg Budapesten átlagosan 8,1 százalék, vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék a kiadásból szerezhető éves átlaghozam. Új lakás vásárlása esetén valamivel kisebb, évi 6-7 százalékos hozam várható, mivel az új ingatlanoknál nagyobb az éves értékvesztés.

Az ingatlan.com és a money.hu elemzése szerint Budapesten ennél szerényebb, 5,5 százalékos bruttó hozamot lehet elérni, ami elmarad a 2018-ban mért 6,1 és a 2017-es 6,7 százaléktól.

Vidéken jobban megéri?

A hozam csökkenésének elsősorban nem a lakbérek esése az oka, hanem a lakásárak növekedése. A KSH adatai szerint például 2015 és 2018 között 36,2 százalékkal nőtt a használt lakások ára a fővárosban, de országos szinten is rendkívül gyors ütemben emelkedtek az ingatlanárak, ugyanakkor a vidéki nagyvárosokban még így is jóval olcsóbban lehet lakást venni, mint Budapesten.

Ez, ahogy a fenti adatokból is látszik, azt jelenti, hogy a vidéki nagyvárosokban jóval megtérülőbb lehet egy ingatlanbefektetés, mint Budapesten. Vidéken az egyetemvárosokban és a gazdaságilag erős városokban térülhet meg egy ingatlan ára: az Ingatlan.com szerint például a 2,7 százalékos munkanélküliséggel rendelkező Tatabányán 7,2 százalékos hozamot lehet elérni, míg Miskolcon 7,6 százalékos, Pécsett 7 százalék körüli hozamot. A Székesfehérváron (6,1%) és Győrben (5,9%) elérhető hozam szintén meghaladja a budapestit.

Nagyobb a hozam, mint az állampapír, de nehéz beszállni

Összevetve ezt a legfrissebb prémium állampapír, a MÁP+ 5 százalékos éves hozamával, egyértelműen a lakáskiadás tűnik jobb befektetésnek: a megtérülés egyedül a bérleti díjjal számolva (vagyis a lakás saját értékének alakulását nem számítva) már magasabb, mint a szuperállampapíré. Az ingatlanbefektetés fő akadálya az, hogy rendkívül nagy kezdőtőke kell hozzá, amit csak kevesen engedhetnek meg maguknak.

Fontos tudni, hogy a vidéki városokban az ingatlankiadásba viszonylag kisebb tőkével is be lehet szállni: Budapesten a legolcsóbb lakások is 15-20 millió forintnál kezdődnek, míg a többi nagyvárosban 10-15 millió forint szükséges, hogy valaki befektetőként jelenjen meg a lakáspiacon. Persze azzal is számolni kell, hogy Budapesten a lakbérek is magasabbak. Vagyis ha a lakás eredeti ára már visszajött a lakbérekből 10-15 év alatt, onnantól már a budapesti ingatlan kiadásával érhető el nagyobb profit (feltételezve, hogy a lakbérek és az ingatlanok egymáshoz viszonyított ára nem változik jelentősen ennyi idő alatt).

Egy lakás árát összegyűjteni hosszú évtizedekbe kerülhet, így a legtöbb ember számára elkerülhetetlen, hogy hitelből jusson ingatlanhoz. Összességében így is jövedelmező lehet a lakáskiadás, feltéve, hogy a havi nettó lakbér magasabb, mint a hitel törlesztőösszege. Ez manapság egyre kevésbé igaz. Fontos az is, hogy a lakásár-növekedés miatt előfordulhat, hogy aki most vesz lakást hitelből, még a kamatokkal együtt is kevesebbet fizet, mint aki megvárja, amíg összegyűlik a teljes összeg (vagyis furcsa módon az spórol, akik a hitelt és a kamatokat választja).

Az utóbbi néhány évben Budapesten és országszerte is jelentősen nőttek az ingatlanárak és a lakbérek, azonban a következő pár évben biztos, hogy lassulásra számíthatunk a piacon. Az ingatlanbefektetési alapok árfolyama, amit a várható lakásárak és lakbérek is befolyásolnak, már tavaly sem nőtt olyan gyorsan, mint két-három évvel korábban.

Csak a tavalyi második félév első négy hónapjában 94 milliárd forinttal csökkent az öt legnagyobb magyar ingatlanalap nettó eszközértéke, az általuk kínált éves hozam 1,8 és 5,9 százalék között mozgott.

A legtöbb ingatlanosok a következő néhány évre legfeljebb 3 százalékos ingatlanár-emelkedéssel számol országszerte. Ez nem tűnik ugyan soknak, de ha ehhez még hozzá kell vennünk az ingatlankiadásból elérhető öt százalék feletti hozamot – ez a lakás mint befektetés valódi értéke, a lakbér jelentette hozam mellett magának az ingatlannak az értéke is növekedhet.

Nem kockázatmentes

Mindez persze nem jelenti azt, hogy az ingatlan kockázat nélküli befektetést jelenthet. Ahogy korábban írtuk, egy ingatlan árát nagyban befolyásolja annak elhelyezkedése. Elképzelhető, hogy egy város vagy egy környék fejlődése (például sok munkahely bezárása miatt) megáll, vagy akár a visszájára fordul, és a környéken növekvő munkanélküliség, bezáró boltok, a közbiztonság, köztisztaság romlása az ingatlanárakat és a lakbéreket is visszavetheti. Befektetési célú lakásvásárlás előtt tehát fontos, hogy átgondoljuk, hogyan alakulhat a jövőben magának az ingatlannak az értéke.

Bár a mostani adatok alapján a vidéki nagyvárosokban jövedelmezőbbnek tűnik az ingatlanbefektetés, kérdéses, hogy évtizedes szinten mennyire tartható fent a mostanában tapasztalt áremelkedés. A népesség elöregedése és lakosságszám csökkenése kiemelten érinti a vidéki Magyarországot, ami miatt hosszú távon kereslet-többlet alakulhat ki lakásokból. Ez a folyamat Budapestet valószínűleg kevésbé érinti, hiszen egy főváros tartósan népszerű költözési célpont marad.

Jelentkezzen díjmentes és független tanácsadásunkra!

Számíthat ránk a pénzügyekben az élet legtöbb területén. Ossza meg velünk elképzeléseit, és segítünk megtalálni azt, ami a legkedvezőbb megoldást nyújtja Önnek.
Ez történik,
miután jelentkezik

További cikkeink