Hiába csökkentek a kamatok, mégis jelentősen nőttek a lakáshitelek törlesztői

2018 december 19. Befektetés

Az ingatlanpiac dübörög, még soha nem vettek fel annyi lakáshitelt, mint idén; a 2008-as rekordszintet is meghaladta az új szerződések összege. Az elmúlt években két ellentétes irányú változás is hatott ugyanakkor a kölcsönből történő lakásvásárlásokra: az ingatlanárak emelkedése miatt egyre magasabb összegeket kénytelen igényelni a lakosság ebből a célból, viszont a kamatok jelentős mértékben csökkentek. Utánajártunk, milyen eredménnyel járnak ezek a gyakorlatban.

Egyre növekszik a magyar lakosság hitelfelvételi kedve, és bár így az ünnepek közeledtével különösen aktuális, hogy a személyi kölcsönhöz folyamodók száma is gyarapszik, még mindig lakáshitelre vesszük fel a legtöbb pénzt. Ez persze nem meglepő, hiszen egy lakásvásárlásra igényelt hitel esetében akár 10-20 milliós, vagy még magasabb  összegről beszélhetünk, valamint a lakáspiac is dübörög. Az ebből a célból felvett kölcsönök már a 2008-as mértéket is elérték.

A kamatok csökkentek, mégis megnőttek a havi törlesztőrészletek

2012 óta a lakáshitelek kamata átlagosan 11%-ról 4%-ra esett vissza, ez pedig tovább erősítheti azok táborát, akik azon a véleményen vannak, hogy megéri jelenleg ilyen célra kölcsönt felvenni, hiszen ezáltal a végösszeg, ami visszafizetésre kerül az évek során, alacsonyabb, mint néhány éve, ez pedig a havi törlesztőkre is hatással van. Emellett időközben nőtt a hitelek futamideje is, ez pedig bár kisebb mértékben, de szintén hatott valamelyest a törlesztőrészletek csökkenésére.

De nem érdemes megfeledkeznünk egy ezzel párhuzamosan történő változásról sem: az ingatlanárak emelkedéséről.

Ezalatt az idő alatt ugyanis egy használt lakás ára átlagosan 10 millió forintról 14 millió forintra, míg egy új lakásé 16 millió forintról 23 millió forintra emelkedett. Az pedig egyértelmű, hogy minél magasabb összeget veszünk fel, annál magasabb lesz a havi törlesztőrészletünk, hiszen több pénzt kell visszafizessünk. A kamatok csökkenése viszont nem tudja teljes mértékben korrigálni ezt.

Az önerő is hatással van a hitelfelvételre

Egy hitelből finanszírozott lakásvásárlás esetén azt is érdemes számításba venni, hogy bizonyos mértékű önerőt is fel kell mutatni. Az ide vonatkozó jogszabály értelmében az ingatlanár minimum 20%-ával rendelkeznünk kell egy ilyen kölcsön felvételéhez, ugyanakkor ez nem minden esetben elegendő. Ugyanis a bankok ezt egyénileg bírálják el, sok helyen pedig 30% önerő nélkül nem adnak hitelt.

Éppen emiatt reálisabb 30%-kal számolni. Itt pedig belép a képbe az áremelkedés: miután átlagosan nagyjából 40%-kal megnőttek a lakásárak, ezért arányosan több önerővel is kell rendelkezni egy hitelkérelemhez. Amíg egy 15 milliós ingatlan esetében ez 4,5 millió forintra, addig 30 milliónál már 9 millió forintra lesz szükségünk – ekkora tőke néhány éve nem feltétlenül a lakásárak 30%-át fedezték volna, hanem annál jóval nagyobb hányadát.

Ez továbbá azt is meghatározza, mekkora összeget kell hitellel pótolni: az előbbi esetében 10,5 millió forintot kell igényelnünk, utóbbinál már 21 millió forintot. Ebből viszont az következik, hogy minél magasabb a felvett hitel, annál hosszabb a futamidő, vagy annál magasabb a havi törlesztő. Utóbbi esetében persze a jövedelem függvényében van egy százalékos korlát: a havi fizetésünk 25-50%-ig terjedhet.

Akkor most jobban járunk vagy sem?

Összességében kijelenthető, hogy a lakásárak drágulása az átlagos törlesztőrészletek emelkedését eredményezték, hiszen egy ingatlan minél többe kerül, annál nagyobb összeg felvétele válhat szükségessé, ez pedig a visszafizetésnél is érezhető. Bár a kamatok csökkenése valamennyire ellensúlyozza ezt, teljes mértékben nem tudja kioltani a hatását.

Az új lakáshitelek átlagos törlesztőrészlete használt lakás esetében 43 ezer forintról 63 ezer forintra, míg új lakás esetében 47 ezer forintról 73 ezer forintra nőtt 2012 óta, ami 20-25 ezer forintos növekedést jelent.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a lakáshitelesek terhei ténylegesen nőttek volna. Miután több pénzt kell felvennünk jelenleg a magasabb ingatlanárak miatt egy lakásvásárláshoz, ebből kifolyólag – bár a havi törlesztők általánosságban megemelkedtek – ugyanakkor a kamatok csökkenésével arányaiban kevesebbet fizetünk rá minden felvett millióra, mint korábban. A hitelezett összeg persze egyénenként sok mindentől függhet: a rendelkezésre álló önerő mértékétől, ami akár több is lehet, mint az ingatlanár 30%-a, vagy attól, melyik régióban nézelődünk, hiszen ettől függően változhatnak az árak is.

Ezek a változások önmagukban is hatást gyakorolhattak az egyre magasabb összegű lakáscélú hitelek iránti igény megnövekedésére. A kamatok csökkenése miatt az igénylők kedvezőbbnek ítélik meg a feltételeket, míg a lakásárak növekedése miatt pedig egyre magasabb összegű kölcsön felvétele válik szükségessé egy lakásvásárláshoz. Ugyanakkor a havi törlesztőrészletek vitathatatlanul megnőttek, ahogy a futamidők hossza is: éppen ezért érdemes alaposan megfontolni egy ilyen döntést, mielőtt belevágunk.

Kérdésed van?
Keress minket!

A GRANTIS-nál abban hiszünk, hogy mindenkinek jár a hiteles, pontos, etikus tanácsadás. Mi szeretjük érthetően megfogalmazni az apróbetűs részeket, megismertetni az embereket a lehetőségeikkel, a kockázataikkal, és akkor vagyunk elégedettek, ha ingyenes tanácsadásunk nyomán ügyfeleink pénzügyileg tudatos döntéseket hoznak. Ha neked is tanácsra van szükséged, keress bizalommal!