Ez várható jövőre a lakáspiacon

Az év elején kipukkanni látszó budapesti lakásár-buborék és a járvány okozta válság idén rég látott szintre csökkentette a magyarországi lakásárakat, jövőre pedig a kormány erre még rátesz egy lapáttal. Az 5 százalékos lakásáfa és a beharangozott rozsdaövezeti program is ösztönözheti a fejlesztőket új lakások építésére.

Korábban már írtunk arról, hogy a hazai lakásárak emelkedése idén, sok éves meredek (az Európai Unióban az egyik legnagyobb léptékű) emelkedés után csökkenni kezdtek. Ez részben magyarázható a COVID-járvány miatt beköszöntő recesszióval, a keresetcsökkenés miatt visszaesett kereslettel.

Azonban a recesszió világszerte a lakáspiacot érintette a legkevésbé, így a magyarországi ingatlanár-csökkenéshez hozzájárult az is, hogy a budapesti lakások már ezelőtt is jelentősen túlárazottak voltak.

Erre már tavaly figyelmeztette az MNB a befektetőket, és a budapesti négyzetméterárak már a járvány előtt esésnek indultak.

Már a járvány előtt elindult a csökkenés

Az Ingatlannet statisztikái szerint a budapesti téglalakások négyzetméterárai szeptemberben 830 ezer forint körül mozogtak, ami bár még mindig nagyon magas, így is kisebb, mint tavaly január óta bármikor. Különösen annak tükrében jelentős az értékcsökkenés, hogy ez idő alatt a forint értéke is hatalmasat zuhant a főbb devizákhoz képest.

Jövőre a lakáspiacot két kormányzati döntés is befolyásolhatja, ezek valószínűleg ismét lejjebb szoríthatják az árakat. Ezek közül az első az általános, kedvezményes lakásáfa: októberben jelentették be, hogy a 2022 végéig zajló építkezések esetében ismét 5 százalék lesz a lakásépítés áfája az ország minden településén.

Hasonló, kedvezményes áfakulcs 2016 elejétől 2019 végéig már korábban is érvényben volt, ami jelentősen növelte a lakásépítési kedvet, és az időszakban megtriplázódott a megépült lakások száma.

Akkor a már korábban elindult áremelkedést nem törte meg a program, bár a kínálat növekedése bizonyára megalapozta a későbbi árcsökkenést. Az idei évben már jóval kevesebb lakóterület építésére adtak ki engedélyt, ami alapján arra lehetett számítani, hogy 2021 után jóval kevesebb lakás épülhet. A mostani adókedvezmény arra ösztönözheti a fejlesztőket, hogy a korábbi ütemben folytassák a lakásépítéseket, ami (ha a kereslet alacsony marad), az árak csökkenését eredményezheti.

Volt, aki milliókat spórolhatott az 5 százalékos lakásáfán

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a kedvezményes lakásáfa árakra gyakorolt hatása attól is függ, hogy mennyire növekszik az új lakások kínálata, és hogy ezek közül mennyit vásárolnak a vevők saját, vagy befektetési célra. Balogh László szerint ugyanakkor már magával az áfacsökkentéssel is milliókat spórolhatnak egyes vevők: azoktól, akiktől az elmúlt időszakban a fejlesztő az ingatlan nettó vételárát kérte az előszerződésben, az eredetileg számított árhoz képest megspórolják a nettó ár 22 százalékát.

Az ingatlan.com kalkulációja szerint például egy nettó 40 millió forintos ingatlan bruttó vételára 27 százalékos áfával eredetileg 50,8 millió forint lett volna, ha viszont 2022 végéig befejeződik az építkezés, akkor a vevőknek csak 42 milliót kell fizetni érte, ami majdnem 9 millió forintos árcsökkenést jelent.

Ez persze nem jelenti azt, hogy minden ingatlan értéke ilyen mértékben csökken majd,

hiszen a most futó építkezések egy részében már 2018 novemberében rendelkezésre állt a jogerős építési engedély, így azokat 2023-ig már eredetileg is öt százalékos áfakulccsal lehetett értékesíteni. Az ingatlan.com szerint tehát 20 százalék körüli lakásárcsökkenésre nem számíthatunk egy városban sem (főleg ha bekalkuláljuk a lakásáfa okozta inflációt, de ezt már mi tesszük csak hozzá).

Egyes kerületekben 0 százalékos lakásáfa jöhet

Jövőre szintén formálhatja a lakáspiacot az úgynevezett rozsdaövezeti program, bár ennek részletei még nem ismertek pontosan. Az ötszázalékos lakásáfát eredetileg a fővárosi, rehabilitációra szoruló területeken eredetileg építendő új ingatlanokra vezették be, de a kedvezmény országos kiterjesztésével ennek a programnak is vége lett. Azonban kormánytagok nyilatkozatai alapján úgy tűnik, jövőre mégis lesz valamilyen rozsdaövezet program: Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapestért és az agglomerációért felelős államtitkára például a Népszavának azt nyilatkozta, hogy

a rozsdaövezetekben 0 százalékos lesz az áfa oly módon, hogy a megfizetett 5 százalék áfa teljes egészében visszaigényelhető lesz.

A G7-nek nyilatkozó ingatlanfejlesztők szerint, bár az 5 százalékos áfaelőny nem hangzik soknak, ez mégis elég lenne ahhoz, hogy belevágjanak a volt iparövezeti projektekbe, mindez tovább növelheti a kínálati oldalt, lejjebb szorítva az árakat Budapesten.

Egyes emberek (elsősorban a fiatalabb, jómódú házaspárok) lakásszerzést szintén segíthetik a jövőre bejelentett otthonteremtési kedvezmények is, mint a CSOK-kal lakást vevők lakásvásárlási illetékének elengedése, valamint az Új Otthon Program 0 százalékos lakáshitele. Ezek ugyanakkor az új építésű lakások árát inkább feljebb lökik, hiszen a fejlesztők magasabb árakat kérhetnek, ha tudják, hogy a vevők egy jelentős része megengedheti azt magának az állami támogatások miatt.

Jelentkezzen díjmentes és független tanácsadásunkra!

Számíthat ránk a pénzügyekben az élet legtöbb területén. Ossza meg velünk elképzeléseit, és segítünk megtalálni azt, ami a legkedvezőbb megoldást nyújtja Önnek.
Ez történik,
miután jelentkezik

További cikkeink