64%-ot drágultak a lakások 2007 óta, de idén lassú csökkenés kezdődött

Magyarországon volt az egyik legnagyobb ingatlan- és albérletdrágulás az Európai Unióban az elmúlt években, idén viszont már megakadt a sokáig töretlen áremelkedés. Az árak csökkenésének nemcsak a járvány az oka, az MNB már két évvel ezelőtt figyelmeztetett a budapesti ingatlanok túlárazása miatt.

Az ingatlant sokan tartják biztos befektetésnek, mivel az ingatlanok értéke, legalábbis a köztudatban szinte sosem csökken, hanem általában lassan, de biztosan növekszik. Július 8-án az Eurostat közzétett egy statisztikát, ami részben rácáfol erre az elképzelésre. Az összefoglaló a lakás- és az albérletárak 2007 óta tapasztalt változásait mutatja be, a grafikonokon jól látható, hogy míg az albérletek szinte folyamatosan drágultak, addig a lakásárak emelkedése csak 2015-ben indult el igazán az Európai Unióban, előtte az európai árindex látványosan hullámzott.

Öt év alatt azonban inflációhoz igazított lakásárindex átlagosan mintegy 25 százalékkal növekedett az EU államaiban,

míg az albérletek ára lassabban, de biztosabban nőtt, mintegy 6 százalékot emelkedett az elmúlt öt évben.

Egyenlőtlen növekedés

Az Eurostat szerint Görögország az egyetlen uniós állam, ahol sem a lakásárak, sem a lakbérek nem emelkedtek 2007 óta. Cipruson, Olaszországban, Spanyolországban, Írországban és Romániában szintén csökkentek a lakásárak, ám a lakbérek ezekben az országokban is nőttek a vizsgált időszakban. A lakások értéke a legnagyobb mértékben Luxemburgban és Ausztriában nőtt, mintegy 90 százalékkal, míg a lakbérek Litvániában emelkedtek a legnagyobbat, itt megduplázódtak az albérletek költségei 2007-hez képest (miközben a lakásárak az EU átlagnál kisebb mértékben, kevesebb mint 20 százalékkal nőttek).

Magyarország mind az ingatlanárak, mind a lakbérek növekedése szempontjából az elsők között állt az EU-ban: a lakások Magyarországon 64 százalékot drágultak 2007 és 2020 között, ami az 5. legnagyobb arányú növekedés Európában. A magyarországi lakbérek ennél is nagyobb mértékben, 75,1 százalékkal emelkedtek a vizsgált időszakban, ami az Európai Unión belül a harmadik legnagyobb drágulás, ebből a szempontból hazánkat csak Litvánia és Csehország (101,8, illetve 82,2 százalékkal) előzi meg.

Az ingatlanbefektetőknek persze jó hír ez a drágulás, a többség számára viszont régóta probléma Magyarországon a lakhatás költségeinek emelkedése. Egy korábbi, szintén az Eurostat által közzétett statisztika szerint a 2000 és 2017 közötti időszakban a lakhatás költségei (a lakbérek és a rezsiköltségek együttesen) 139,3 százalékkal emelkedtek. Ezzel párhuzamosan a lakásárindex szintén több mint másfélszeresére nőtt.

Pukkad a budapesti ingatlanlufi?

A magas árak és a hirtelen drágulás miatt az elmúlt években többen latolgatták, hogy hamarosan fordulat jöhet a magyar lakáspiacon. Ez végül idén be is következett, és nem is kizárólag a COVID-19 járvány magyarországi megjelenése miatt. Az Eurostat adatai szerint 2020 első negyedévében első alkalommal csökkentek a lakásárak éves összehasonlításban:

2019 első negyedévéhez képest, éves összevetésben 5,4 százalékos volt az inflációval korrigált reálárcsökkenés.

A visszaesés önmagában nem lepte meg a szakértőket. Idén januárban életbe lépett az új lakások 27 százalékos áfája, és már tavaly tudható volt, hogy emiatt aki teheti, előrehozza az újlakás-vásárlást, ami idén a kereslet csökkenését eredményezi. Lehetett szerepe még a tavaly nyáron bevezetett új magyar állampapírnak is, hiszen sok befektető lakás helyett inkább ezekbe az értékpapírokba ruházott be. Ennél is fontosabb volt viszont a budapesti lakások irreálisan magas ára.

Túlárazottak a fővárosi ingatlanok

A Magyar Nemzeti Bank már tavaly nyáron jelezte, hogy a piac erősen túlárazta a magyarországi, különösen fővárosi ingatlanokat.

Becslésük szerint tavaly az első negyedévben az egyensúlyi szintet mintegy 15 százalékkal haladták meg a budapesti lakásárak.

Az árindex kis mértékben már 2019. harmadik negyedévében negatívba váltott, várható volt tehát, hogy a tendencia idén is folytatódik, ilyen mértékű csökkenésre viszont kevesen számítottak.  Különösen azért nem, mert az EU többi tagállamának lakáspiacain még az elmúlt negyedévben is az árak növekedése volt a jellemző. Az Eurostat adatai szerint Magyarország mellett csak Írországban csökkentek a lakásárak az idei első negyedévben, és volt több olyan ország is (köztük Lengyelország és Szlovákia is), ahol az áremelkedés az 5 százalékot is meghaladta.

A kereslet nem csökken idén sem

Érdemes ugyanakkor megemlíteni, hogy az árkorrekció mellett a kereslet maga nem változott: a Duna House júniusi Tranzakciószám Becslése szerint 2020 júniusában, országosan 11 186 lakóingatlan adásvételt bonyolítottak le, ami 1 százalékkal több, mint tavaly júliusban. Más adatokból azonban az látszik, hogy rekordmennyiségű újépítésű lakás marad gazdátlanul, vagyis egyre kevesebben vesznek ingatlant a tervezőasztalról, ehelyett nőtt a kereslet a megfizethetőbb régi építésű lakások iránt.

Az állam növelné a lakáskínálatot

Bár a legtöbb ingatlanpiaci elemző szerint áprilisban elérte a mélypontot a magyar lakáspiac, és az áltagárak innentől ismét drágulnak majd, egy dolog miatt lehet, hogy mégis érdemes halasztani a tervezett lakásvásárlást. Májusban a kormány elfogadta az ún. Városi Otthonteremtési Programot a rozsdaövezeti területeken, vagyis az elérhető árú új örök- és bérlakások építését célzó akciót.

A programról egyelőre kevés biztosat tudunk, például azt, hogy a fejlesztendőnek ítélt területeken 5 százalékra csökkentik az újonnan épített lakások áfáját. A programban részt vevő területeket két kategóriába sorolják: az egyikbe tartoznak azok, ahol több évig is eltarthat a terep előkészítése, míg a többi területen nem szükséges jelentős előkészítő munka, így a kedvezmények bevezetése után (ez őszre várható) szinte azonnal megindulhatnak az építkezések.

Az eddig nyilvánosságra került adatok alapján Budapesten a III., IV., IX., XI., XIII. és XIV. kerületek egyes részeit érinti majd a „rozsdaprogram”, valamint további, még meg nem nevezett vidéki helyszíneket is. Ha tehát valamelyik érintett környékeken szeretnénk lakást venni, és különösen ha befektetési céllal (lakáskiadás érdekében) vennénk ingatlant, érdemes lehet kivárni a kedvezmény bevezetését és az építkezések elindulását.

Jelentkezzen díjmentes és független tanácsadásunkra!

Számíthat ránk a pénzügyekben az élet legtöbb területén. Ossza meg velünk elképzeléseit, és segítünk megtalálni azt, ami a legkedvezőbb megoldást nyújtja Önnek.
Ez történik,
miután jelentkezik

További cikkeink